优质问答
优质问答
在法律事务的处理中，林琳律师以其专业素养和丰富经验，为当事人在复杂的法律纠纷中保驾护航。她就职于北京德和衡（苏州）律师事务所，服务地区为江苏苏州，执业证号为13205201811063672，擅长领域涵盖法律顾问、公司法、股权纠纷、刑事辩护、债权债务以及合同纠纷、侵权纠纷、经济犯罪等多个方面。一、物业服务合同纠纷案例详情2025年，苏州某资产管理公司作为一栋办公楼的产权人，遭遇了一件烦心事。该公司已将办公楼出租给某科技公司，租赁合同中明确约定“租赁期间，乙方承担所承租房屋的物业费、公共能耗费。物业合同另行签订”。随后，租户与某物业公司直接签订了《物业服务合同》，约定物业费标准为7.75元/平方米/月。然而，租户在支付了部分物业费后，开始拖欠。截至2024年9月30日退租时，累计欠付物业费已达318,564.1元。2025年6月，物业方将租户和房东一并告上法庭，要求租户支付欠付物业费及违约金，房东对上述债务承担连带责任，租户承担律师费19,926元。房东对此十分不解，自己房子租出去了，物业合同也是租户签的，为何最后要自己“买单”？二、案件难点剖析林琳律师接手案件后，迅速梳理出核心难点。1.法律条文的明确规定：《物业管理条例》第四十一条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。这意味着房东与租户的约定虽有效，但只能约束租户，不能约束物业方，房东承担的是法定连带责任，不以是否有过错为条件。2.租户自认欠费：租户出具的《物业费延期支付分期说明》，书面确认了欠费金额并承诺分期支付。这一证据使欠费事实无可争议，房东被租户的违约行为“绑定”。3.看似有利事实的不利影响：物业服务合同是物业方与租户直接签订的，房东从未签字。然而，这一事实并未帮助房东免责，因为法律规定的是“法定连带”，而非“约定连带”，不以合同签约为前提。三、代理成果显著面对近乎“必败”的局面，林琳律师制定了“守中有攻”的诉讼策略。1.成功排除律师费：林琳律师精准抓住两个关键点，合同中没有任何关于律师费承担的条款，且物业方仅提供了报价单，未提供实际支付的凭证。法院采纳了林琳律师的代理意见，驳回全部律师费诉请，成功排除了19,926元的额外负担。2.厘清责任性质：林琳律师向法庭清晰陈述，房东承担的是法定连带责任，而非因自身过错产生的违约责任。在承担连带责任后，房东有权依据租赁合同的约定，向租户全额追偿。这一陈述明确了责任性质和后续维权路径。3.构建完整证据链条：林琳律师在庭审中重点固定了租赁合同、租户出具的还款承诺、物业服务合同、法院判决确认的欠费金额这四组证据。这四组证据构成了房东向租户提起追偿诉讼的全部事实基础，为后续追偿提前布局。四、律师作用的多维度体现1.正视法律，不误导当事人：面对《物业管理条例》第四十一条的明文规定，林琳律师在接案之初就向房东明确告知法律风险，帮助当事人建立理性预期。2.精准定位责任性质：帮助房东准确理解法定连带责任不等于最终责任，房东垫付的每一分钱，都可以依法向违约的租户追回，厘清了后续维权方向。3.排除额外负担：在“必败”案件中，将律师费19,926元全部排除，体现了专业判断力，将损失控制在最小范围。4.为“第二场官司”提前布局：为房东后续向租户提起追偿诉讼构建了完整证据链条，判决书确认了欠费事实和金额，租赁合同提供了追偿依据。五、林琳律师给房东的实务建议1.签约时“三明确”：租赁合同必须明确物业费承担主体、明确欠费违约责任、明确房东的追偿权。还应约定租户逾期支付物业费，房东有权解除租赁合同；租户应赔偿房东全部损失；房东垫付后有权直接向租户全额追偿。2.履约中要求租户与物业方直接签约：要求租户直接与物业方建立物业服务合同关系，明确物业费由租户直接支付，让房东从物业服务关系中“退出”。3.纠纷发生后及时委托专业律师：一旦收到法院传票，第一时间委托专业律师介入，分析法律风险，制定应诉策略，并将额外负担降到最低。4.承担连带责任后立即启动追偿诉讼：在履行付款义务后第一时间向租户提起追偿诉讼，行动越快，追回可能性越大。林琳律师通过这起物业服务合同纠纷案，用专业行动告诉当事人，法定连带责任不等于最终责任，房东为租户垫付的每一分钱，都可以依法追回来。她的专业素养和对当事人负责的态度，为处理类似法律纠纷提供了宝贵的经验和借鉴。
以上是律师的法律建议，如有疑问，欢迎进一步咨询。
