朱瑞雷谈赵某吴某案：夫妻房产合同效力之争

朱瑞雷律师：专业护航，守护权益
朱瑞雷律师在法律领域成绩斐然，是盈科中国区董事会董事、高级合伙人律师，还担任北海国际仲裁院等仲裁员，在房地产法律事务部等任职，连续十年获盈科“优秀律师”称号。他秉持“受人之托，忠人之事”理念，承办大量重大民商事案件，尤其在房地产等领域造诣深厚，担任多家企业法律顾问，经验丰富。
一、赵某与吴某确认合同效力纠纷案例详情
（一）案件背景
原告赵某与被告吴某于2009年结婚，婚后育有子女。2013年，吴某在婚姻存续期间购买案涉房屋，首付款和部分贷款由夫妻共同财产支付。后双方感情出现问题，2015年吴某首次起诉离婚被驳回，同年8月赵某起诉离婚并主张案涉房屋居住使用权。2016年法院判决双方离婚，认定案涉房屋为夫妻共同财产，但因未取得权属证书暂不处理。
（二）争议焦点
1.吴某与张三公司签订的《解约协议》及相关申请表是否有效。
2.二被告是否恶意串通损害赵某权益。
3.合同无效后的法律后果如何承担。
4.张三公司在合同解除过程中是否尽到审慎注意义务。
5.案涉房屋市场价值与退房价格差异对合同效力认定有无影响。
（三）诉争双方观点
1.原告赵某：案涉房屋是夫妻共同财产，吴某擅自退房且张三公司未尽审慎义务，二者恶意串通，损害其权益，请求确认协议无效，恢复网签并由二被告承担费用。
2.被告吴某：其是合同买受人，有权单独解除合同，退房是因经济困难，并非恶意，请求驳回原告诉讼请求。
3.被告张三公司：与吴某签订的协议合法有效，公司无核查婚姻状况义务，退款按合同约定，不存在恶意串通，请求驳回原告诉讼请求。
二、法院认定与裁判结果
（一）法院认定
1.吴某行为性质：案涉房屋为夫妻共同财产，吴某在离婚诉讼期间单方解除购房合同构成无权处分，且退房理由不符合常理，损害赵某权益。
2.张三公司主观态度：张三公司明知房屋系家庭购买且处于离婚诉讼期间，未核实赵某意见就同意解约，行为有违常理，后续转售房屋被确认无效也佐证其非善意。
（二）裁判结果
1.确认吴某与张三公司签订的《解约协议》等无效。
2.吴某返还张三公司退房款。
3.张三公司在收到款项后配合办理网签备案手续，将房屋网签至吴某名下。
4.明确了迟延履行的责任及费用承担。
三、律师分析与法律依据
（一）律师分析
1.“恶意串通”的司法认定：法院从行为动机、相对方注意义务、行为时机与后果、交易价格及流程等角度推定“恶意串通”，达到“能够排除合理怀疑”的证明标准。
2.夫妻共同财产处分规则与第三人审查义务的平衡：夫妻处理共同财产有规定，非因日常生活需要的重要处理需协商一致。第三人在特定情形下有注意义务，本案中张三公司未履行，其抗辩不成立。
3.证据的关键作用：生效离婚判决、房地产估价报告、购房资格核验材料、时间点证据及另案生效判决等对认定事实起决定性作用。
4.法律适用与裁判理念：体现了实质正义优于程序正义、禁止权利滥用、适用公序良俗原则等理念。
（二）法律依据
涵盖了《中华人民共和国民法总则》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》《中华人民共和国婚姻法》等相关条款，为案件的审理和判决提供了坚实的法律支撑。