租赁担保责任如何界定？薛捷律师拆解租赁合同保证责任争议案

一、案情基本回顾 2021年10月，上海xx投资管理有限公司（简称“xx公司”）作为出租方，与苏州某健身服务公司签订《租赁合同》，将上海徐汇区1432平方米房屋出租用于健身房经营，租赁期限至2024年12月31日。2023年1月，经三方协商，苏州某健身服务公司将承租人身份变更为苏州xx健身服务有限公司，新承租方概括承受原合同全部权利义务。同日，新承租方股东周某出具《担保函》，承诺承担连带保证责任。 然而，承租方自2022年起拖欠租金，多次承诺付款却违约未付。截至2024年1月31日合同解除，累计欠付租金1,245,496元。2023年8月30日，案外人上海某母婴用品公司与承租方出具《还款计划》，A某作为保证人签字，但对于A某的保证方式，双方存在争议。面对承租人失信、租金催讨无果的困境，xx公司委托薛捷律师团队代理此案。 二、承办主体简介 薛捷是上海德禾翰通律师事务所管理合伙人，毕业于江西财经大学经济法专业，自2000年取得律师资格，从事法律工作逾二十五年，深耕商事争议。 他擅长处理合同纠纷、债权债务、建设工程、合伙联营、股东争议等案件。服务地区为上海。其执业理念是“企业要的不是对错，是解决方案”，坚信律师的使命是帮助企业在纠纷中找到解决路径。薛律师团队通过非诉讼方式成功化解九成以上经济纠纷案件。在欠款回收方面，有二十年以上企业应收账款管理与催收实务经验，擅长诉讼前与执行中的商业谈判，能精准找到双方利益交汇点促成和解。同时，在执行阶段推动能力强，可灵活运用法律手段突破执行难题。此外，他拥有多年创业和企业管理经验，处理股东纠纷时能理解公司运营逻辑，帮助股东解决矛盾。 三、案件核心难点深度分析 保证方式认定复杂 A某在《还款计划》上签字，但未明确约定保证方式，究竟是连带保证还是一般保证，双方各执一词，这是本案核心争议焦点。不同的保证方式对债权人实现债权的程序和成本影响巨大。 违约金与保证金责任界定 本案中存在违约金与保证金没收叠加适用的问题，法院认定已判决押金没收，被告已承担逾期支付租金违约责任，驳回了xx公司关于逾期支付租金违约金的请求。如何准确界定二者关系，在合同条款及诉讼中清晰主张，是一大难点。 四、本案承办核心亮点 厘清复杂主体法律关系 薛捷律师接手案件后，对原承租方与新承租方权利义务承继、周某《担保函》法律效力、A某签字法律性质等多层法律关系进行系统梳理。通过细致审查《租赁合同》《承租人变更协议》等书面文件，精准锁定周某连带保证责任依据，明确A某保证方式认定为核心焦点。 制定全面诉讼策略 薛捷律师在厘清事实后，为xx公司制定全面诉讼策略，提出确认租赁合同解除、支付欠付租金及违约金、没收租赁保证金、赔偿保全担保保险费损失、要求周某和A某承担连带保证责任等五项诉讼请求，覆盖合同解除、租金追偿、保证金没收、保证责任追究等多维度，力求为当事人争取最大利益。 五、案件最终判决结果 上海市徐汇区人民法院经审理作出民事判决：确认xx公司与承租方租赁合同于2024年1月31日解除；承租方于判决生效之日起十日内支付xx公司截至该日欠付的租金1,245,496元；xx公司没收承租方支付的租赁保证金179,802元；周某对承租方上述债务承担连带保证责任；驳回xx公司其余诉讼请求（包括对A某承担连带保证责任的请求、逾期租金违约金、保全担保保险费损失）。案件受理费及保全费由xx公司负担3,394.2元，由承租方及周某负担19,233.5元。 六、案件普法总结与律师寄语 明确保证方式约定 在商业活动涉及保证时，债权人和保证人都应重视保证方式明确约定，债权人应在保证合同或相关文件中明确写入“连带保证责任”字样，保证人需谨慎评估连带保证法律后果。 清晰界定合同条款责任 合同条款设计时，应明确区分保证金没收与违约金关系，避免在诉讼中出现不利解释，确保在一方违约时，能合理主张权利。 增强风险意识 债权人要充分认识到保证方式约定不明带来的风险，这种情况会大幅延长债权实现周期，增加诉讼成本和执行风险。 本文为个案案例分析，仅作法律科普参考，不构成任何法律意见与诉讼承诺，不同案件事实、证据、情节存在差异，个案结果不可类推，具体纠纷建议咨询专业执业律师处理。