卖方恶意抵押房屋，二审改判购房者行使不安抗辩权获胜诉

一、案件缘起：房屋买卖现危机 2014年8月，甲某与乙某签订了一份《售房合同》，乙某将名下一处精装房屋以45万元的价格出售给甲某。合同约定签订当日甲某预付15万元，剩余30万元按揭，于每年12月还清，同时约定“甲方（乙某）办理房产证事宜，过户事宜由乙方（甲某）负责”。合同签订两天后，甲某便入住该房屋至今。 此后，甲某陆续向乙某支付购房款，截至2017年2月，累计支付共计30万元。然而，当甲某准备办理过户手续时，却发现乙某竟于2016年7月6日将涉案房屋办理了最高额抵押登记，抵押期限为三年。这就意味着，在抵押登记存续期间，房屋过户手续客观上无法办理。乙某以甲某欠付剩余购房款15万元为由，向一审法院提起诉讼，要求甲某支付剩余款项及利息。一审法院判决支持了乙某的诉讼请求，判令甲某支付剩余购房款15万元及自2014年12月起计算的逾期利息。甲某不服，决定寻求专业法律帮助。 二、律师介入：精准策略破困局 甲某在一审败诉后，委托了安徽炎黄律师事务所的李康律师作为其二审诉讼代理人，向某中级人民法院提起上诉。李康律师拥有专业法学背景和十余年律师实战经验，是律所团队负责人，还曾是本地电视台普法栏目“周末说法”特邀嘉宾，其团队办理案件累计超过2000＋，案涉金额10亿＋。 李康律师接受委托后，全面复盘了一审案情，精准识别出一审判决存在的两大核心问题：一是程序违法，超出原告诉请判决利息；二是实体错误，忽视卖方抵押行为对买方权利的侵害。 为此，李康律师制定了以“不安抗辩权”为核心突破口的上诉策略。在程序层面，李康律师在上诉状及庭审中指出，原审原告乙某的诉讼请求明确要求“利息自2017年2月起算”，而一审法院却判决“利息自2014年12月起算”，这明显超出了当事人的诉讼请求范围，违反了民事诉讼的“处分原则”，属于严重的程序违法。这一观点为二审法院启动全面审查提供了充分理由。 在实体层面，针对乙某要求继续付款的诉求，李康律师提出核心抗辩。根据《合同法》第六十八条（现《民法典》相关条款），应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的，可以中止履行。乙某在合同签订后、付款过程中，擅自将涉案房屋设定最高额抵押，导致房屋处于权利负担状态，过户手续客观上无法履行，其行为已经构成“可能丧失履行债务能力”，甲某行使不安抗辩权，中止支付剩余购房款，是法律赋予的合法权利，而非违约行为。乙某要求继续付款，必须先涤除（解除）该抵押登记，恢复房屋的可过户状态。 同时，李康律师还指出一审忽略关键事实，一审法院在乙某已对房屋设定抵押的情况下，仍判决甲某继续付款并承担逾期利息，实质上是在保护违约方，违背了基本的公平原则。 三、二审判决：改判彰显公平正义 二审法院经审理，全面采纳了李康律师的代理意见，作出终审判决。撤销一审判决，驳回被上诉人乙某的全部诉讼请求，即乙某不仅拿不到剩余15万元购房款及利息，反而需自行解决抵押问题。一、二审案件受理费共计5,758元，全部由被上诉人乙某负担。 二审法院核心裁判观点认为，上诉人甲某在发现涉案房屋被乙某办理最高额抵押登记、过户事宜无法履行后，其中止支付剩余购房款的行为，属于依法行使不安抗辩权，应予支持。乙某在未能涤除房屋抵押登记的情形下，诉请甲某继续支付购房款，于法相悖、于理不合，依法应予驳回。一审法院适用法律错误，予以改判。 四、律师建议：防范风险保权益 这起案例为购房人提供了宝贵的维权经验。“不安抗辩权”是守约方应对对方履约风险的有力武器。在双务合同中，当一方发现另一方可能无法履行合同时，可以依法中止自己的履行义务，而无需承担违约责任。在合同履行过程中，一旦发现对方出现经营恶化、转移财产、丧失信誉等可能导致其无法履约的情形，应立即固定证据，并书面通知对方中止履行，同时要求对方提供担保或恢复履约能力。 诉讼请求的“边界”不容突破，程序正义是实体正义的前提。作为原告，诉讼请求要明确、完整；作为被告，要仔细核对一审判决是否超出了原告的请求范围，这是上诉时可以主张的程序性违法事由。 房屋买卖中“抵押查询”是购房人的必备动作。购房人在签约前及付款过程中，应定期至不动产登记中心查询房屋的权属及抵押状况。如发现卖方在交易过程中擅自抵押房屋，应立即中止付款，并要求卖方限期解押。 “继续履行”类诉讼，须以具备履行条件为前提。提起诉讼前，应全面审视自身是否已履行了合同义务，是否存在妨碍合同履行的行为。否则，贸然起诉可能面临败诉并承担诉讼费的风险。 在房屋买卖这样的重大交易中，遇到纠纷并不可怕，关键是要及时寻求专业法律帮助，运用法律武器维护自己的合法权益。李康律师在本案中的成功代理，不仅为甲某挽回了损失，也为广大购房者提供了借鉴和启示。相信在法律的保障下，我们的房屋交易市场会更加公平、有序。