购房合同的效力是怎样的

商品房预售合同效力认定
签订合同时，出卖人没有取得商品房预售许可证明。
一般来说，出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据买受人是否知晓出卖人没有取得预售房屋许可证明，可以分为两种情况：
1、如果是买受人明知出卖人未取得商品房预售许可证明而与出卖人签订的商品房预售合同，可以认为出卖人与买受人对商品房预售达成了一致意见，合同成立，但合同尚未生效。合同签订后，当事人起诉的，一般应认定合同无效。但如果出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》的，则可认为合同具备了生效要件，可以认定有效。
2、如果是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，按照《商品房买卖合同纠纷解释》第九条第的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。