房产维权｜二十年老宅权属纷争，律师专业辩护助力老人保住居住权益

一、案件背景：老宅突临易主危机 原告早年与前夫经法院调解离婚，调解文书约定案涉农村房屋东边一间归原告个人所有。离婚后原告搬离，多年未在村内居住。而原告前夫将包含该房屋的两间以合理价格卖给同村村民，双方签订书面卖房协议，买方付清房款后入住并居住近二十年，期间对房屋进行翻新改造，还搭建了附属厨房。买方丈夫去世后，其配偶继续居住。然而，时隔近二十年，原告突然回到村里，凭借早年离婚调解书起诉现居住老人，要求老人立刻搬离并承担诉讼费用。 涉案老人年事已高且患有慢性病，对法律了解甚少，手中仅有当年手写卖房协议，并不知晓房屋曾有离婚分割的情况。面对手握法院离婚调解书的原告，老人一度担心会无房可住。在此危急时刻，家属委托肖禹律师作为主要代理人出庭应诉，希望保住居住多年的老宅。在二审时，老人子女还因诉讼费、律师费产生矛盾，老人无奈拿出自己的积蓄承担费用，肖禹律师于心不忍，向单位申请减免了律师费。 二、接手案件：梳理证据锁定关键 肖禹律师接受委托后，迅速展开行动，前往村里调取材料，固定完整证据体系。他调取了当年有买卖双方签字、见证人在场的《卖房协议书》，证明房屋交易真实且价款已足额支付；前往村委会调取调解委员会出具的情况说明，佐证房屋交易及长期居住事实；实地走访村内邻里，核实买方一家居住近二十年、翻新修缮房屋、添附附属建筑的客观情况；梳理本村集体经济组织身份信息，确认买卖双方均为同村村民，房屋交易不违反宅基地流转限制性规定。 三、核心辩护：三大观点力挽狂澜 （一）合同有效，无权处分不影响效力 原告主张前夫无权出售其房屋，要求收回。肖禹律师当庭引用买卖合同司法解释指出，不能因出卖人签订合同时无完整所有权，就直接否定买卖协议效力。前夫与买方的交易是双方真实意思表示，钱款和房屋交付均已完成，合同自签订时合法有效。 （二）构成善意取得，依法享有权益 案涉交易发生在2000年，同村村民有理由相信登记在前夫名下的房屋可由其全部处置。买方支付合理购房款，房屋当场交付，且持续占有、修缮房屋近二十年。虽当时物权法尚未施行，但结合农村房屋交易习惯、双方身份及长期占有事实，应参照善意取得精神认定买方合法取得房屋权益。 （三）违背诚信原则，多年未主张权利 原告与被告同属一个村组，原告离婚后虽长期在外，但二十年间明知房屋被他人购买居住，却从未提出异议或主张返还。时隔近二十年才起诉索要房屋，明显违背民事活动的诚信原则，其诉求不应得到法院支持。 同时，针对原告以离婚调解书为依据主张房屋物权归其所有的观点，肖禹律师清晰区分了两层法律关系。他指出，原告与前夫的离婚财产分割约定仅约束夫妻二人，前夫与本村村民的房屋买卖关系约束买卖双方。原告仅能向前夫主张赔偿，无权直接要求善意购房村民腾退房屋。 四、办案进展：历经周折终获胜诉 本案一审、二审、再审几经波折，最终法院完全采纳了肖禹律师的代理观点。一审法院判决驳回原告全部诉讼请求，原告无权要求被告搬离案涉农村房屋，诉讼费用由原告自行承担。原告不服提起上诉，并将前夫列为第三人，前夫在庭上称协议原告不知情，且买房钱未给原告。二审中，肖禹律师继续援引“无权处分善意取得”的物权变动规则，二审法院依旧采纳其观点，驳回上诉维持原判。原告仍不服二审判决申请再审，最终由江苏省高院裁定驳回再审申请。被告老人得以保住居住二十年的自有房屋，维权诉求全部实现。 五、案件价值：保障农村房屋交易秩序 此案件在农村房屋买卖纠纷处理中具有重要意义。它明确了农村房屋买卖在物权法实施前的物权变动规则，认可在特定交易背景下，经过公开竞买或相关见证的买卖行为具有与登记同等的公示效力；强调出卖人无权处分不必然导致合同无效，长期占有使用的购房者可参照善意取得规则受到保护；同时提醒人们要遵循诚实信用原则，权利人长期怠于行使权利，事后起诉收回房屋难以得到法律支持。肖禹律师的专业辩护，不仅维护了被告老人的合法权益，也为农村房屋交易秩序和营商环境的稳定起到了积极作用。 六、律师简介：专业实力值得信赖 肖禹律师是江苏煜衡律师事务所专职律师、婚家团队负责人，拥有婚姻家庭咨询师资格，毕业于南京大学。他在2014-2020年期间从事基层法律服务和人民调解，擅长以调解结合诉讼的方式化解矛盾。2020年入职江苏煜衡律师事务所后，担任多家企业、社区法律顾问，具备扎实法学理论功底和丰富实战经验，熟悉本地司法实践。他专注于民商合同争议解决、建工工程、企业合规，兼顾婚姻家事、个人债权、人身损害侵权等领域，处理过多起具有典型社会意义的案件，以诚信、尽责的服务理念赢得了众多当事人的信赖与好评。