盐城二十年老宅权属案胜诉！解析农村房屋交易维权关键要点

一、案件背景概况 本案属于农村宅基地房屋权属、排除妨害纠纷。原告早年与前夫经法院调解离婚，调解书约定案涉农村房屋东边一间归原告个人所有。离婚后原告搬离，多年未在村内居住。多年后，前夫将包含案涉房屋的两间房卖给同村村民，双方签协议、付款、交房。买方夫妻居住近二十年，对房屋翻新改造、搭建附属厨房。买方丈夫去世后，配偶继续居住。时隔近二十年，原告突然起诉现居住老人，要求搬离并承担诉讼费。涉案老人年事已高且患有慢性病，不懂法律，仅持有手写卖房协议，不清楚房屋曾离婚分割情况。面对手握离婚调解书的原告，老人一度担心无房可住，家属委托肖禹律师出庭应诉。二审时老人子女因费用问题起争执，老人决定自己承担，肖禹律师于心不忍向单位申请减免律师费。 二、受托介入办案 接受委托后，肖禹律师迅速行动。第一时间前往村里，通过一系列举措固定完整证据体系，调取当年有买卖双方签字、见证人在场的《卖房协议书》，用以证实房屋交易真实且价款足额支付；前往村委会获取调解委员会出具的情况说明，佐证房屋交易及长期居住事实；实地走访村内邻里，核实买方一家居住近二十年、翻新修缮房屋、添附附属建筑的客观情况；梳理本村集体经济组织身份信息，确认买卖双方均为同村村民，房屋交易不违反宅基地流转限制性规定。 三、分层呈现核心辩护观点 （一）合同有效，无权处分不影响 原告以前夫无权出售其房屋为由要求收回。肖禹律师引用买卖合同司法解释指出，不能因出卖人签订合同时无完整所有权就直接否定买卖协议效力。前夫与买方交易是双方真实意愿，钱款与房屋交付完成，合同自签订时合法有效。 （二）构成善意取得，合法获权益 案涉交易发生在2000年，同村村民有理由相信登记在前夫名下的房屋可由其处置。买方支付合理购房款，房屋当场交付，且持续占有、修缮近二十年。虽当时物权法未施行，但结合农村房屋交易习惯、双方身份及长期占有事实，应参照善意取得精神认定买方合法取得房屋权益。 （三）原告违背诚信原则 原、被告同属一个村组，原告离婚后虽长期在外，但二十年间明知房屋被他人购买居住却从未提出异议，时隔近二十年才起诉索要房屋，明显违背民事活动诚信原则，其诉求不应得到法院支持。 （四）区分法律关系，无权要求腾退 原告以离婚调解书主张房屋物权归其所有。肖禹律师清晰区分，原告与前夫的离婚财产分割约定仅约束夫妻二人，前夫与本村村民的房屋买卖关系约束买卖双方。原告仅能向前夫主张赔偿，无权直接要求善意购房村民腾退房屋。 四、办案推进过程与最终处理结果 案件历经一审、二审、再审。一审过程中，肖禹律师充分阐述上述核心辩护观点，一审法院完全采纳其意见，判决驳回原告全部诉讼请求，原告无权要求被告搬离案涉农村房屋，本案诉讼费用由原告自行承担。原告不服，提起上诉并将前夫列为第三人，前夫称协议原告不知情，自己擅作主张且买房钱未给原告。二审中，肖禹律师继续援引“无权处分善意取得的”物权变动规则，二审法院依旧采纳其观点，驳回上诉维持原判。原告仍不服，坚持再审，最终由江苏省高院裁定驳回再审申请。至此，被告老人成功保住居住二十年的自有房屋，维权诉求全部实现。 五、案件价值简短升华 本案的成功胜诉在农村房屋交易与权属纠纷领域具有重要的示范意义。它不仅维护了被告老人的合法居住权益，也体现了司法对农村房屋交易习惯和诚信原则的尊重与保护。在农村地区，房屋交易和权属往往受到传统习惯与法律规定相互交织的影响，通过此案的公正裁决，为类似案件的处理提供了可参考的范例，有助于规范农村房屋交易市场，稳定农村社会秩序，促进农村地区的和谐发展。 六、主体简介模块 肖禹，江苏煜衡律师事务所专职律师、婚姻家庭咨询师，毕业于南京大学。2014-2020年从事基层法律服务和人民调解，擅长以调解结合诉讼化解矛盾。2020年入职律所，担任多家企业、社区法律顾问。具备扎实法学理论功底和丰富的人民调解与民商事诉讼实战经验，熟悉本地司法实践，专注于民商合同争议解决、建工工程、企业合规，兼顾婚姻家事、个人债权、人身损害侵权。在民商事业务中，处理各类合同纠纷、物权争议、房产交易纠纷等案件。曾代理多起具有典型社会意义的案件，在疑难案件中凭借专业论证成功维权。秉持诚信执业、尽心尽责的服务理念，以务实的办案作风、专业的法律素养，赢得众多当事人信赖与好评。