房产二审｜房屋买卖一审败诉，律师巧用不安抗辩权二审逆转战局胜诉

一、案件背景：买方一审败诉，陷入被动困境 甲某与乙某签订《售房合同》，购买乙某名下的精装房屋，约定甲某预付15万元，剩余30万元按揭，于每年12月20日还清。合同签订后，甲某依约入住房屋并陆续支付了30万元购房款。然而，在准备办理过户手续时，甲某惊悉乙某于2016年7月6日将涉案房屋办理了最高额抵押登记，导致过户手续无法办理。乙某以甲某欠付剩余15万元购房款为由，向一审法院起诉要求支付剩余款项及利息。一审法院忽视了乙某的抵押行为对甲某权利的侵害，超出乙某诉讼请求判决利息，支持了乙某的诉求。甲某不服一审判决，委托李康律师提起上诉。 二、受托介入：精准识别问题，制定上诉策略 李康律师接手案件后，迅速全面复盘一审案情，精准识别出一审判决存在的两大核心问题：一是程序违法，一审法院超出原告诉请判决利息，违反了民事诉讼的“处分原则”；二是实体错误，忽视了卖方抵押行为对买方权利的侵害。基于此，李康律师制定了以“不安抗辩权”为核心突破口的上诉策略，为二审胜诉奠定了基础。 三、核心代理观点：多层面抗辩，维护买方权益 （一）程序层面：指出一审“超裁”错误 李康律师在上诉状及庭审中明确指出，原审原告乙某的诉讼请求明确要求“利息自2017年2月26日起算”，而一审法院却判决“利息自2014年12月20日起算”，这明显超出了当事人的诉讼请求范围，属于严重的程序违法。这一观点为二审法院启动全面审查提供了充分理由。 （二）实体层面：主张“不安抗辩权” 根据《合同法》第六十八条（现《民法典》相关条款），应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的，可以中止履行。乙某在合同签订后、付款过程中，擅自将涉案房屋设定最高额抵押，导致房屋处于权利负担状态，过户手续客观上无法履行，其行为已经构成“可能丧失履行债务能力”。因此，甲某行使不安抗辩权，中止支付剩余购房款，是法律赋予的合法权利，而非违约行为。乙某要求继续付款，必须先涤除该抵押登记，恢复房屋的可过户状态。 （三）反制层面：强调一审忽略关键事实 一审法院在乙某已对房屋设定抵押的情况下，仍判决甲某继续付款并承担逾期利息，实质上是在保护违约方，违背了基本的公平原则。李康律师的这一观点有力地反驳了一审判决，为甲某争取了合法权益。 四、办案推进与结果：二审全面改判，买方胜诉 二审法院经审理，全面采纳了李康律师的代理意见。法院认为，上诉人甲某在发现涉案房屋被乙某办理最高额抵押登记、过户事宜无法履行后，其中止支付剩余购房款的行为，属于依法行使不安抗辩权，应予支持。乙某在未能涤除房屋抵押登记的情形下，诉请甲某继续支付购房款，于法相悖、于理不合，依法应予驳回。最终，二审法院作出终审判决：撤销一审判决，驳回被上诉人乙某的全部诉讼请求，一、二审案件受理费全部由被上诉人乙某负担。 五、案件价值升华 本案的成功改判，不仅有力地维护了当事人的合法权益，也彰显了法律的公平正义。在房屋买卖合同纠纷中，“不安抗辩权”为守约方应对对方履约风险提供了有力的法律保障，同时也提醒合同双方要严格遵守诚实信用原则，履行合同义务。此外，法院对一审程序违法的纠正，强调了程序正义在司法审判中的重要性，有助于规范司法行为，保障当事人的合法权益。 六、主办律师简介 李康律师是安徽炎黄律师事务所的团队负责人，拥有专业的法学背景和十余年的律师实战经验。他是本地电视台普法栏目“周末说法”的特邀嘉宾，其团队办理案件累计超过2000件，案涉金额达10亿以上。李康律师擅长刑事辩护、婚姻家庭财产分割、交通事故、债务纠纷等领域，在处理各类复杂法律案件时，能够精准把握案件核心问题，制定有效的诉讼策略，为当事人提供高质量的法律服务。