房产缔约过失责任怎么计算

我国合同法第42条仅规定缔约过失行为应承担损害赔偿责任，但对赔偿责任的具体范围却没有明确。鉴于缔约过失责任不同于违约责任和侵权责任，其赔偿的确定不能简单地比照后二者，因此必须从缔约过失责任的性质和侵害的权益来确定其赔偿范围。
理论界一般认为，缔约过失责任的赔偿范围仅限于信赖利益。信赖利益的损失，既包括因缔约过失行为致对方财产的直接损失，也包括受害方财产应增加而未增加的间接损失。
笔者认为，这一损害赔偿的范围应具体涵盖以下五个方面：
(1)订立合同所支出的费用，包括交通费、通讯费、考察费、餐饮住宿费等;
(2)准备履行或履行合同所支出的费用，如仓储费、运费、保险费等;
(3)主张合同无效或可撤消时支出的诉讼费用或其他费用;
(4)上述费用的利息损失;
(5)丧失与他人签约机会等情形下产生的间接损失等。
上述赔偿范围中争议最大的是第(5)项，该项间接损失难以确定，且实践中分歧较大。
笔者认为，要支持第(5)项赔偿，至少需要具备以下三个条件：
(1)“与第三人缔约机会”在缔约过程中真实存在，索赔方必须对此承担举证责任。
(2)该项损失未超出缔约过失人的预见范围，这一点可以参照合同法第113条关于违约损害赔偿范围的规定来处理。该条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
(3)不违反诚实信用和公平原则。
应注意的是，以上所述的损害赔偿仅仅是单方过错下的责任承担，如果缔约双方均存在缔约过错，其责任承担可参照我国《民法通则》第61条的规定，即“双方都有过错的，应当各自承担相应的损失”。