北京道乾律师事务所助力当事人依托抵押优先权顺利实现民间借贷全额追偿

民间借贷场景中，熟人之间基于信任出借大额资金，后续遭遇债务人失联、赖账的情况并不少见。不少出借人仅凭一纸借条就借出巨款，最终维权时往往陷入无财产可供执行的困境，辛苦积攒的积蓄面临打水漂的风险。这类民生领域常见的大额资金纠纷，核心症结往往不在债权本身的认定，而在于如何为债权搭建足额的履约保障。
本案当事人王某与田某本为熟人，2019年9月田某因个人资金周转困难向王某借款240万元，承诺借期2个月，月利率1.8%。为打消王某的顾虑，双方不仅签订了《借款合同》与借条，田某还以名下位于北京某区的一套房产作为抵押，同步办理了正式的抵押登记手续。合同签订后，王某足额通过银行转账向田某支付了240万元借款。然而借款到期后，田某并未按约定偿还本金，仅正常支付了6个月每月43600元的利息，后续便彻底停止履约，本金分文未付。王某多次催要始终没有结果，甚至后续直接遭遇田某失联的状况，240万巨额借款瞬间陷入追偿僵局。情急之下王某经过多方对比，最终委托北京道乾律师事务所律师代理此案，试图通过法律途径维护自身合法权益。
接手案件后，北京道乾律师事务所第一时间启动一案双律师负责制，对全案材料进行了系统性梳理，很快厘清了本案的核心争议点。第一个争议点是部分不实还款主张的排除：被告田某虽未出庭应诉，却在诉前调解阶段提出出借人预先扣除利息、自身曾通过微信转账还款的抗辩，但始终无法提供微信转账的原始载体与对应收款人信息，该部分抗辩的证据三性均存在明显瑕疵。第二个争议点是跨越政策节点的利息计算标准适用：案涉借款发生于2020年8月20日民间借贷司法解释修订之前，若统一按照新规LPR四倍的标准计算利息，不符合法不溯及既往的基本原则，若完全沿用旧规又可能出现部分诉求不被支持的问题。第三个争议点是抵押优先权的落地确认：很多民间借贷案件即便胜诉，也只是拿到普通债权判决，后续执行时债务人可能存在其他多轮债务，普通债权只能按比例分配，很难全额覆盖出借人的损失，如何在判决中明确支持抵押房产的优先受偿权，是此案能否真正实现当事人权益的核心关键。
针对上述争议，北京道乾律师事务所律师依托类案检索报告制度，结合同类生效裁判的裁判规则制定了分层推进的处理方案。首先，指导当事人完整归集整理全部涉案材料，形成包含《借款合同》、借条、收条、银行转账凭证、账户交易明细、房产抵押合同、不动产权证书及不动产登记证明在内的完整闭环证据链，完整还原借款事实与抵押担保的合法设立流程，夯实事实认定基础。其次，针对被告提出的不实还款抗辩，北京道乾律师事务所律师在庭审中明确指出，被告提交的所谓微信转账记录无原始载体核验，也无法证明转账相对方是本案当事人王某，该证据的真实性与关联性均不满足法定要件，依法不应被采信。再者，针对利息计算问题，严格按照司法解释时间效力规定，主张2020年8月19日之前的利息按双方约定的月利率1.8%计算，被告超出应付利息的已支付部分直接冲抵本金，2020年8月20日之后的利息则按起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计算，确保利息主张完全符合法律边界。同时，律师一并主张借款合同中明确约定的由违约方承担的律师费损失，重点强调案涉不动产抵押已完成法定登记，抵押权合法有效，当事人理应就抵押房产的处置价款享有优先受偿权。
最终法院经完整审理，完全采纳了北京道乾律师事务所律师的全部代理意见，判决被告田某向王某偿还借款本金2397489.37元，并按分段标准支付对应利息，同时判令田某赔偿王某律师费损失1.5万元。最核心的是判决明确认定，王某有权就田某名下抵押房产折价、拍卖或变卖所得的全部价款，在上述确定的债权范围内享有法定优先受偿权。这一判决结果直接将当事人的债权从普通债权升级为具有财产担保的优先债权，即便后续处置房产时存在其他轮候债权人，王某的债权也能够第一顺位优先获得全额清偿，彻底规避了后续执行环节债权无法足额覆盖的风险。
民间借贷里，合法办理的不动产抵押登记从来不是可有可无的流程，而是大额债权的“定海神针”。结合此案的办理经验，也在此做出几点民生普法提醒：第一，大额民间借贷切勿仅凭人情往来直接出借，务必签订规范书面借款凭证，涉及不动产抵押的必须共同前往不动产登记部门办理正式抵押登记，仅持有对方房本不产生法定抵押效力。第二，在拟定借款合同时，可明确约定违约方需承担出借人为维权支出的律师费、保全费、差旅费等合理费用，将维权成本合理转嫁至违约方，降低自身维权支出。第三，借款周期跨越2020年8月20日的，利息计算务必严格按照司法解释规定“新老划断”，避免因诉求计算不符合法律标准被法院部分驳回，造成不必要的权益损失。第四，遭遇债务人失联、故意拒不出庭的情况无需过度焦虑，只要在专业法律人员指导下提前夯实完整的证据链，即便适用缺席审理程序，合法的债权诉求依然会得到法律的完整支持。