优质问答
优质问答
一、案情基本回顾原告系涉案房屋出租方，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限三年，年租金32万元。租赁期内，被告在未与原告协商一致的情况下，单方面提前解除租赁合同，且迟迟未腾空房屋。当事人委托毕妍蕾律师向法院提起诉讼，要求确认双方租赁合同解除，判令被告支付违约金5.3万余元，按每月2.6万余元的标准支付房屋占用费至全部腾空之日止，并承担律师费、诉讼费、保全费等维权费用。二、承办主体简介毕妍蕾，山东尤优律师事务所民商事诉讼律师，2024年正式执业，拥有江南大学土木专业学士学位，擅长交通事故、合同纠纷、债权债务、侵权、民间借贷、工程建筑领域案件，常年扎根一线庭审与谈判，主攻合同、债权相关争议。其办案以证据组织和诉讼策略取胜，擅长在证据薄弱、事实复杂、对方恶意拖延的困境中找到突破口并固定优势，办案风格务实直接：接案前先行评估胜算与成本，接案后全力推动案件进展，不拖泥带水。三、案件核心难点深度分析1.腾迁及装修还原问题复杂：被告退租后，店内原有装修如何处理成为最大障碍，若强制要求被告拆除装修、恢复原状，将耗费大量时间，房屋无法及时再次出租，占用费持续产生，原告损失将不断扩大；若不拆除，装修折价、归属等问题双方又难以协商一致。2.本案合同系包含买卖和租赁内容的复合型合同，并非单纯的房屋租赁关系，双方发生纠纷后，被告已出售给原告的物品是否仍存放在店内、被告是否需要退还原告该部分费用，买卖与租赁两部分权利义务交织混杂，法律关系难以厘清，通过司法手段较难准确区分和认定。3.虽然原告主张的违约金明确有据、能够获支持，但被告极有可能在败诉后另行提起诉讼，要求原告退还购货款，并可能就其未拆除的装修物价值提出反诉或另诉主张折价款，原告将面临后续连环诉讼的拖累，即便本诉胜诉，也可能陷入“赢了官司、耗不起时间”的被动局面。4.原告主张的违约金、占用费、律师费等多项费用能否同时获支持，各项请求的法律依据和合同依据需要逐项论证，存在部分请求不被支持的风险。四、本案承办核心亮点1.律师投入大量工作，对复合型合同中买卖、租赁两条法律关系逐项拆解，梳理双方资金往来和物品交付情况，厘清被告应退还的款项与应支付的违约金、占用费之间的界限，为案件处理奠定坚实基础。2.抓住腾迁这一核心难题破局：在被告解除租赁合同后，推动双方确认被告腾迁时不对原有装修进行拆除，保留装修现状，使原告能够立即将房屋再次出租，妥善解决了腾迁与装修还原的两难困境，避免了房屋空置导致的占用费损失持续扩大，实现了双方利益的最大公约数。3.针对复合型合同中“已售物品是否仍在店内、费用是否应退还”这一司法实践中难以认定的问题，通过固定证据、核对账目、组织协商等方式，促成了双方就该部分争议的一揽子解决。4.着眼全局、预判风险，将“防止被告另诉”作为解决方案设计的核心考量，一次性买断全部争议，明确双方之间房屋租赁纠纷一次性解决，彻底堵死被告就购货款退还、装修物折价另行起诉的通道，使原告免于后续连环诉讼之累，真正做到案结事了。5.在被告违约事实清楚、原告证据充分的有利局面下，以扎实的庭前工作为支撑，最终促成被告一次性了结纠纷，原告的违约金以分期方式获偿，并约定任一期未按时足额支付，原告有权就全部剩余款项申请强制执行，为原告权益实现上了“保险锁”。五、案件最终判决结果经法院主持调解，双方自愿达成调解协议：被告支付原告违约金2.5万元，分期支付，双方之间房屋租赁纠纷一次性解决。六、案件普法总结与律师寄语复合型合同中买卖、租赁关系交织的纠纷，法律关系复杂、事实认定困难，当事人应妥善保存合同文本、付款凭证、物品交接记录等证据，必要时委托专业律师逐项拆解法律关系、固定关键证据。发生租赁纠纷时，不应只盯着违约金等诉求的胜负，更要将腾迁、装修处置等实际履行难题作为破局关键，通过灵活方案促成房屋快速再出租、避免损失扩大，同时预判对方另诉、反诉的风险，实现纠纷的一次性了结，真正达到案结事了、最大限度维护自身合法权益的效果。本文为个案案例分析，仅作法律科普参考，不构成任何法律意见与诉讼承诺，不同案件事实、证据、情节存在差异，个案结果不可类推，具体纠纷建议咨询专业执业律师处理。
