优质问答
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某夫妻为购置商用房产，向某甲商行按揭贷款72万元，并签订了按揭借款合同，同时以案涉房产办理了抵押预告登记。来地产公司为这笔贷款提供了阶段性连带保证，双方约定办妥正式抵押登记后，开发商的保证责任解除。然而，借款人自2024年12月底开始断供逾期还款，而开发商也怠于配合购房者办理不动产办证以及正式抵押手续。面对这种情况，银行诉请宣布贷款提前到期，要求夫妻还本付息，开发商连带清偿，并主张对房产享有优先受偿权。开发商在庭审中进行了抗辩，认为应先行处置抵押物偿债，且担保条款未提示说明，仅愿意承担补充责任。邓慧婷律师作为某甲商行的全权代理人，在处理这起案件时展现出了专业和严谨。她首先整理了借款合同、放款凭证、还款流水、预告登记证明、楼盘首次登记材料、面签笔录等全套证据。在庭审中，针对开发商的免责抗辩，邓律师紧扣合同黑体提示条款、阶段性保证立法规则与民法典担保司法解释进行举证。她指出，开发商恶意拖延办证属于不正当地阻止保证解除条件成就，虽然阶段性保证在一定情况下可能失效，但合同另行约定的独立连带保证条款继续有效，以此完整论证了开发商仍需全额连带担责。邓慧婷律师毕业于湖北民族学院法学专业，2018年通过法律职业资格考试后，进入湖北鹏恩律师事务所实习，2019年正式执业至今。在执业的7年时间里，她专注于处理民间借贷、金融借款纠纷、公司相关纠纷、劳动争议纠纷及婚姻家庭纠纷等法律事务。她以专业严谨的态度、务实高效的办案风格，为当事人提供全面、可靠的法律服务。凭借扎实的专业能力与良好的执业口碑，她在2024年荣获2021-2024年度恩施州服务实体经济优秀律师称号，2026年还入选了恩施州律师行业工会联合会工会代表。回到这起案件，法院最终采信了邓律师的全部诉讼主张。法院判令夫妻二人连带偿还剩余借款本金578330.79元及截至2025年7月6日的利息、罚息、复利，后续以欠款总额为基数按年利率4.95%计算罚息至实际清偿完毕。同时，房地产公司对案涉全部债务承担连带清偿责任，某甲商行在72万元限额内对案涉房产享有优先受偿权。这起案件有几个亮点值得关注。首先，它打破了开发商阶段性保证免责的惯例。法院认定购房者、开发商怠于办证阻却抵押落地，虽然视为保证解除条件成就，但合同另行约定的独立连带保证条款有效，这意味着开发商不能借预告抵押规避连带担保责任。其次，明确了抵押预告登记确权规则。楼盘完成首次登记且无失效情形时，预告抵押直接产生正式抵押权效力，银行依法享有房产优先受偿权。最后，对于开发商以格式条款未加粗告知免责的抗辩，法院予以全盘驳回，因为合同落款黑体专门释明已对担保条款尽提示说明义务。从法律知识点来看，这起案件涉及到阶段性保证、抵押预告登记以及格式条款等方面的法律规定。阶段性保证是指在一定阶段内，保证人承担保证责任，当特定条件成就时，保证责任解除。在本案中，开发商的阶段性保证因自身怠于履行义务而不能免责。抵押预告登记是为了保障将来实现物权而进行的登记，在符合一定条件下，它可以产生正式抵押权的效力。而格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。在本案中，合同对担保条款进行了黑体提示说明，开发商以未提示说明为由的抗辩不成立。这起案件提醒购房者、开发商和银行在房地产交易和按揭贷款过程中，要严格遵守合同约定和法律规定。购房者要按时还款，避免逾期断供；开发商要积极配合办理相关手续，履行保证责任；银行要在贷款发放和管理过程中，严格审查和监督，保障自身权益。同时，当出现纠纷时，各方应通过合法途径解决，寻求专业律师的帮助，以维护自己的合法权益。邓慧婷律师在这起案件中的出色表现，也为我们展示了专业律师在处理复杂法律事务时的重要作用。她凭借扎实的专业知识和丰富的实践经验，为当事人争取到了合法的权益，也为类似案件的处理提供了有益的参考。
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