优质问答
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一、律师简介：专业尽责的法律守护者徐津律师，女，毕业于华东政法学院，获法学学士学位。她现执业于山东元开律师事务所，执业年限达5年，执业证号为13713202111332788，主要服务地区为山东临沂。徐津律师擅长领域广泛，涵盖公司法、债权债务、知识产权、婚姻家庭以及合同纠纷等。凭借扎实的法学功底和丰富的实践经验，她在法律领域展现出卓越的专业素养，为众多当事人提供了优质高效的法律服务，赢得了广泛赞誉。二、案例聚焦：商品房预售合同纠纷胜诉全记录（一）案件代理情况在这起商品房预售合同纠纷案件中，徐津律师所在团队作为被告代理方。被告与开发商签订了《认购协议》并支付了全部购房款，然而，案涉房产因开发商债务问题被抵押查封，无法交付给被告。被告的核心诉求明确而坚定，包括解除购房协议、全额追回购房款以及要求赔偿资金占用损失。此案件涉及多方主体，如开发商、第三方收款公司及开发商股东，法律关系盘根错节，审理过程中面临着合同效力认定、款项性质界定、责任主体划分等多个关键且复杂的争议点。（二）案件核心难点1.合同效力的定性之争被告主张《认购协议》仅为预约合同，不具备商品房买卖合同的法律效力，企图借此否定合同的约束力，进而拒绝承担交付房产或退款的责任。这一争议点成为案件的首要关键，直接决定了后续诉求的合法性基础。2.款项支付的责任模糊购房款并非由开发商直接收取，而是转入了第三方公司账户。被告辩称该款项是“代付工程款”，与商品房买卖毫无关联，否认原告与开发商之间存在直接的债权债务关系。这使得款项性质的认定陷入极大困境。3.关联责任的举证困境被告主张开发商股东存在财产混同，应承担连带责任，但却缺乏直接证据证明公司与股东财产独立，举证难度极大。同时，案涉房产已被抵押查封，被告提出的“购房款返还请求权优先于抵押权”主张，需要突破已生效判决的抵押权确认，法律适用存在不确定性。（三）关键突破与代理策略1.精准锁定合同效力徐津律师围绕《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，精心提交了《认购协议》、房款收据、增值税发票等关键证据。这些证据清晰地证明协议已明确约定房屋位置、价格、付款方式等商品房买卖合同的核心条款，并且开发商实际收受了全部购房款。最终成功说服法院认定该《认购协议》具备商品房买卖合同效力。2.构建完整证据链厘清款项性质徐津律师通过细致梳理银行转账记录、开发商出具的“抵账”收据及后续开具的购房发票，构建了一条完整且严密的证据链。有力地证明被告支付的款项性质为购房款，第三方收款是开发商指示下的债务清偿行为，从而明确开发商作为合同相对方，应对款项返还承担直接责任。3.依据法律规定主张合同解除鉴于案涉房产已被抵押查封，无法交付且无实际履行可能，徐津律师依据《民法典》第五百六十三条“合同目的无法实现”的规定，果断主张解除合同，并以“资金占用损失”为由，要求开发商按LPR标准支付利息。这一主张最终得到法院的支持。（四）最终胜诉结果1.合同解除：法院判决原告与开发商签订的《认购协议》于2025年12月30日解除。2.款项全额返还：开发商需向原告返还购房款1031966元，并以该金额为基数，自2019年7月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至实际清偿之日。3.责任主体明确：法院驳回了被告对第三方收款方、开发商控股股东及股东个人的连带责任主张，明确责任主体为开发商，避免了无关主体的诉累。4.诉讼费用减免：案件受理费、保全申请费均由开发商承担，切实减轻了被告的经济负担。三、结语在这起错综复杂的商品房预售合同纠纷案件中，徐津律师凭借其深厚的法学知识、敏锐的法律洞察力和严谨的工作态度，成功为被告维护了合法权益。她构建的完整证据链、精准的法律适用以及有效的代理策略，为类似案件的处理提供了宝贵的借鉴。如果您在山东临沂地区遇到相关法律问题，徐津律师丰富的经验和专业的能力将是您值得信赖的保障。
以上是律师的法律建议，如有疑问，欢迎进一步咨询。
