租赁二审｜租赁合同双方违约争议，二审部分改判依法维护当事人核心权益

一、案件背景剖析 本案是典型的场地租赁合同纠纷。出租方与承租方签订场地租赁合同，明确了租赁期限、租金标准以及提前解约的违约金条款。在合同履行过程中，出租方提前通知承租方搬离场地，构成违约行为；而承租方自某一时间节点起未再缴纳租金，在接到搬离通知后还长期占用场地不腾退，同样存在重大违约情况。 承租方将部分场地转租给第三方，出租方发出提前解约通知后，次承租人陆续退场，场地出现空置。承租方认为，出租方单方解约导致其转租租金收益受损，出租方应按合同约定支付一年租金作为违约金。出租方则主张，承租方实际占有场地，应足额支付欠付租金及合同到期后的场地占用费，并立即腾退场地。一审法院认定双方均违约，对双方的违约金诉求均不予支持，判决承租方支付欠付租金、场地占用费并腾退场地，驳回承租方全部反诉请求。承租方不服一审判决，遂提起上诉。 二、受托梳理争议焦点 接受委托后，甘肃萃英律师事务所的杨梅律师协同团队律师，全面复盘一审卷宗材料。他们仔细整理租赁合同、微信聊天记录、场地现状照片、租金往来记录等全套证据，精准梳理出案件的三大核心争议焦点：一是承租方长期占有案涉场地，是否应全额支付租金及后续场地占用费；二是在双方均违约的情形下，违约金应如何划分，是否可以全部不予支持；三是承租方主张按照原始合同年租金标准主张高额违约金是否具备事实依据。 三、核心代理观点呈现 （一）租金支付义务不可免除 杨梅律师指出，承租方接到搬离通知后，始终未向出租方交还场地，场地实际由其控制。无论场地处于空置状态还是转租出去，都不能免除承租方支付租金以及场地占用费的法定义务。 （二）承租方过错不能推诿 承租方在收到搬离通知前就已欠缴租金，拒不腾退场地属于重大过错。不能将场地空置损失全部归咎于出租方，承租方自身应承担相应责任。 （三）违约金计算缺乏依据 双方后续实际履行过程中已经变更了应付租金金额，上诉人按照原始合同租金主张高额违约金，缺乏事实基础。同时，在二审庭审中，律所团队提交场地现状照片作为新证据，证明场地仍由对方管控，未完成腾退交付，进一步夯实了事实主张。 四、办案推进与结果 二审庭审中，上诉人坚持上诉意见，主张扣减空置期间场地占用费，并要求被上诉人承担全额一年租金的违约金。杨梅律师发表了上述完整的代理意见，二审法院采纳了大部分代理意见，同时结合双方过错程度，酌情调整违约金判项。 最终，二审终审判决维持了一审关于承租方支付欠付租金、场地占用费、限期腾退场地的核心判项；结合全案过错，酌情判令被上诉人向对方支付部分违约金，驳回上诉人其余高额反诉请求。这一判决最大限度地保全了被上诉人的核心利益，实现了二审有利的处理结果。 五、案件价值升华 本案对于租赁合同纠纷的处理具有重要的指导意义。它明确了在租赁合同双方均违约时，违约金并非全部不予支持，法院会综合考虑过错大小、实际损失等因素，酌情调整违约金金额。同时提醒承租人，租赁物交还义务是核心义务，不能以场地空置为由拒付费用。这不仅维护了当事人的合法权益，也有助于规范租赁市场的交易秩序，促进营商环境的健康发展。 六、律所介绍说明 甘肃萃英律师事务所成立于2018年，经甘肃省司法厅批准设立，是一家综合性法律服务机构。律所秉持“唯公、唯正、不唯利，务实、务信、不误人”的服务宗旨和“明德笃行、信以致远、业务精湛、服务优良”的文化理念，为社会各界提供专业优质的法律服务。 律所采用团队化协作服务模式，突出“团队智慧”与“精益求精”的服务理念。针对每起委托案件，启动团队分工协作机制，实现资源共享、优势互补，全程把控案件处理流程，从证据收集梳理、法律风险分析、文书撰写到庭审辩论等环节，均实施专业化、标准化处置，保障案件办理质量。 目前，律所已形成刑事诉讼业务部、行政法律业务部、劳动争议与损害赔偿业务部、公司业务部、合规业务部、法律顾问业务部等6个专业部门，同时设有专属法律定制服务，满足客户个性化法律服务需求。作为一家立足兰州、辐射全国的合伙制律所，甘肃萃英律师事务所正努力打造西北法律行业的领航者。