逾期交房纠纷：购房人成功解除合同拿回购房款

2023年10月，董某与沈阳某农业发展有限公司（下称“开发公司”）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于沈阳市沈北新区的一套房屋，总价款298,981元。合同明确约定开发公司应在2024年6月30日前交付房屋。董某依照约定支付了全部购房款，其中部分是自有资金，部分是通过向公司法定代表人借款及公司补贴等方式支付。 然而到了约定交房时间，开发公司却未能交房，还单方面将交房时间推迟至2025年6月30日。董某多次与开发公司协商，始终没有结果。在这种不利的处境下，董某面临着钱交了却无法按时拿到房子的风险，于是委托辽宁申扬律师事务所的关宏静律师提起诉讼，希望能解除合同、返还购房款并获得违约金。 1.开发公司是否构成违约，董某是否有权解除合同。 2.双方是否达成解除合同的合意，以及应退还的购房款金额。 3.董某是否能获得违约金。 开发公司在一审和二审中主张：未同意退房、不认可双方的对账。但未提供有力证据证明其主张。 关宏静律师在一审中就提出，开发公司逾期交房超过30日，已构成根本违约，董某有权依据合同第十二条解除合同，并要求开发公司返还剩余购房款及违约金。 在二审阶段，针对开发公司的上诉，关律师进行了精准的应对： 1.对于开发公司“未同意退房、不认可对账”的主张，关律师指出双方微信聊天记录中，开发公司工作人员向董某发送了《对账单》，确认了应退金额，董某也明确回复“这个数对”，这足以证明双方已就解除合同及退款金额达成一致。 2.强调开发公司逾期交房超过合同约定的30日，董某依法有权解除合同，无需开发公司的“同意”。 一审法院认定，双方已于2025年3月23日通过微信对账达成解除合同的合意，确认应退购房款为75,926.63元，并判决开发公司退还该笔款项。但由于董某未按合同约定“书面通知解除”，且在协商中未明确主张违约金，一审法院驳回了违约金请求。 开发公司对一审的整体判决不服提出上诉，董某对驳回违约金部分不服也提起上诉。关宏静律师建议董某撤回关于违约金的上诉请求，集中力量应对开发公司的上诉。 沈阳市中级人民法院经审理认定，开发公司逾期交房超过30日，已构成违约；微信聊天记录足以证明双方于2025年3月23日就解除合同及返还购房款达成一致；开发公司的上诉主张与事实不符，不予支持。 二审法院作出终审判决：驳回开发公司的上诉，维持原判；开发公司于判决生效后十日内退还董某购房款75,926.63元；一、二审案件受理费均由开发公司负担（董某仅承担撤回上诉部分的少量费用）。 1.证据保留与运用：在商品房预售合同纠纷中，要注重保留各类证据，如合同、付款凭证、聊天记录、对账单等，这些电子证据在关键时刻能发挥重要作用，证明双方的约定和交易过程。 2.灵活运用诉讼策略：当遇到部分诉求未获一审支持时，要综合评估案件情况，灵活调整诉讼策略，避免因小失大，集中力量确保核心诉求的实现。 3.明确法定解除权：了解合同中的解除条款及相关法律法规，在对方构成根本违约时，及时行使法定解除权，维护自身合法权益。 关宏静律师，辽宁申扬律师事务所合伙人，管委会委员，劳动与人力资源法律部主任。她拥有14年的执业经验，执业证号为12101201211560289，服务地区为沈阳。 关律师擅长婚姻、合同纠纷、刑事辩护等业务领域。她荣获众多荣誉，包括2018年辽宁省优秀律师称号、沈阳市优秀女律师称号等。她还是沈阳广播电台FM986顾问团成员、辽宁法制报维权律师团成员、国家二级心理咨询师、二级婚姻家庭咨询师等。 关律师始终秉持“有99%的中国人一生没进过法院，我要让这1%走进法院的人体会到法律的公平正义！您的事就是我的事”的执业理念，凭借出色的人品、扎实的理论基础和丰富的办案经验，深得业内好评和当事人的信赖。