退房是否必须赔20%的房款

退房不一定要赔20%的房款，根据情况不同可作以下区分：
1、双方合同中有约定违约金的，则按照约定，如果过高的可以不予支付，退房违约金一般不能超过当事人实际损失的百分之三十。
2、没有约定的，则按照法定，法律规定违约金不得低于百分之三十。
商品房退房的流程：
1、买房人发出退房通知
买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。
2、15天内办好各种手续
买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
3、开发商退还房款
开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。
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