借名买房纠纷：律师助力被告减免近200万债务

2018年2月5日，甲与乙签署了两份《协议》。《协议一》约定甲出借413万元给乙，用于购买位于C市N区的A房屋，乙以按揭方式购买该房屋，甲为乙贷款提供全程服务，房屋使用权归甲所有，待取得产权后双方对相关权益进行公证，未经甲书面同意，乙不得擅自将房屋再次抵押或私自买卖，否则需承担违约责任。《协议二》约定甲出借15万元给乙用于购买位于C市N区的B车位，同样规定未经甲书面同意，乙不得擅自将车位再次抵押或私自买卖，车位的卖出、拍卖或拆迁所得均归甲所有。
2018年5月29日，双方又签署了《补充协议》，约定甲应在乙完成房屋过户后尽快办理相关事宜，若在2018年6月30日前办理完成，则应在2018年7月31日前协助乙成功办理50-100万元贷款，在2018年9月30日前使后续贷款到位，此后循环操作；若甲未能在2018年7月31日前为乙完成50-100万元首期贷款，或在2018年内未能为乙完成总量150-200万元贷款，乙有权将房屋过户回甲，由甲方另寻他人过户该房屋，乙方配合甲方过户，由此产生的一切费用及相关责任由甲方承担。
然而，事情并未按照协议顺利发展。乙未按约定偿还贷款，丙银行分行向法院提起诉讼，法院判决后对A房屋进行了拍卖。同时，甲以乙所有的B车位为抵押向丁借款80000元，后未按时还款，丁也向法院提起诉讼，B车位目前正在执行拍卖过程中。甲将乙诉至法院，请求解除双方签订的两份《协议》及《补充协议》，要求乙返还甲2182531.36元，并承担律师费20000元。
在这个案件中，存在几个关键的争议焦点。首先，原被告双方之间所构成的究竟是何种具体的法律关系，这对于案件的审理和判定至关重要。其次，原被告签订的两份《协议》及其补充协议是否具备可以解除的条件，若可以解除，原因是解除合同的条件已经成就，还是双方经过友好协商达成一致意见而进行的解除。最后，被告乙是否应该按照原告甲的诉求，归还原告甲2182531.36元这一特定的款项金额，并承担原告甲所产生的律师费20000元。
被告乙委托了专业律师处理此案。律师经过深入分析，制定了一系列代理策略。
明确法律关系
律师认为乙与甲之间实际上是借名买房法律关系，甲要求乙归还款项的诉求，从实际发生的事实情况以及现行的法律依据来看，是没有合理依据的。这需要结合双方关于借名买房的相关约定、实际出资情况以及房屋使用情况等多方面事实进行论证。
确定还款义务人
从两份《协议》中明确的约定内容以及乙和甲在实际行动中的表现来看，案涉房屋的按揭贷款还款义务人都明确是甲，而非乙。律师仔细审查协议中的还款条款，以及双方的资金往来记录等证据来加以证明。
认定违约方
律师通过对各项事实和证据的分析，认为乙在整个事件过程中并不存在违约行为，实际上，违约方是甲。这需要对双方的履约行为进行详细地梳理和对比，以确定哪一方违反了协议约定。
驳回贬值损失诉求
甲要求乙承担贬值损失的诉求同样没有事实依据和法律上的支持。律师从房屋贬值的原因、双方的责任归属以及相关的市场情况等多方面进行分析和判断。
法院经过审理后作出了公正的裁决。在《协议一》中，虽然A房屋被依法处置，但按照约定，房屋拍卖所得价款3080515.2元应由甲取得。然而，甲并未足额向乙出借资金，仅支付了部分首付款及相关税费，剩余2400000元房屋价款由乙通过贷款支付，乙还支付了房屋按揭款25329.62元，并在执行过程中向丙银行归还贷款2569598.81元，拍卖房屋时产生的过户税费243507.39元也应扣除。经过核算，甲最终可取得的房屋价款为242079.38元。
对于《协议二》，B车位被用于抵押甲向丁所借的款项，且该车位已处于法院执行处置过程中，处置所得价款将用于归还甲所欠丁的债务，可视为甲已经取得了车位买卖的价款，乙无需再另行归还车位相关款项。
关于甲主张的律师代理费，法院认为本案是按照合同约定进行处理的双方合同纠纷，甲主张乙归还借款并非向乙主张赔偿损失的行为，与《协议》约定中关于律师费支付的条件不符，因此不予支持。对于甲主张的赎回抵押车位款70000元，甲未提供有效证据证实该款项与本案所涉及的二份《协议》之间存在关联关系，法院在本案中不予处理，甲可通过另行途径主张权利。最终，中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判，成功为被告乙减免款项1944886.98元。
这起案例给我们带来了深刻的启示。借名买房虽然在某些情况下可能是一种无奈之举，但其中蕴含的法律风险不容忽视。无论是借名人还是出名人，都应该充分了解相关的法律规定，签订详细、明确的协议，以保障自己的合法权益。在遇到纠纷时，要及时寻求专业律师的帮助，通过合法途径解决问题。同时，这也提醒我们在进行任何涉及重大财产的交易时，都要谨慎行事，避免陷入不必要的法律纠纷。