以房抵债协议纠纷：律师多招化解原告解除权之争

扑朔迷离：案件初现难题 原告某网络技术分公司与五家房地产公司有着业务往来，五公司累计欠付原告服务费48万元。2022年12月，原告与其中一被告签订《商品房买卖合同》，买了一套总价216万余元的房屋，还支付了2万元定金。到了2023年1月16日，原告与五被告共同签订《房屋价款抵扣协议》，约定用48万元服务费债权等额抵扣购房款，2万元定金也转为房款，剩余购房款按《商品房买卖合同》继续支付。协议里还规定，若原告单方中止、终止协议，要支付房屋总价款20%的违约金。 协议签订后，五被告完成了债务抵销的财务处理，原告也陆续付了部分剩余房款。然而，原告后来没再支付剩余房款，还向法院起诉，主张依据协议第4.3条享有单方解除权，要求解除《房屋价款抵扣协议》，让五被告返还2万元定金，还分别支付48万元服务费。 这起案件涉及以房抵债协议的法律性质认定、合同解除权与违约责任条款的区分、债务抵销完成后的法律后果、解除权除斥期间等多个疑难问题，给原告的主张带来了重重阻碍。 抽丝剥茧：律师精准出击 张文远律师作为被告（其中一家房地产公司）的代理人，迅速投入到案件中。他深知案件的复杂性，但没有退缩，而是逐步分析解决问题。 定性协议，否定解除基础 律师首先精准地指出案涉协议为“金钱债务抵销协议”，而非“以物抵债协议”。这一准确的定性至关重要，因为根据相关法律规则，债务抵销一旦完成就意味着债权债务终止。这就从根本上否定了原告的解除基础，让原告的主张失去了根基。 区分条款，阻断解除权主张 协议第4.3条的定性是案件的关键之一。律师通过条文解释方法，论证该条款仅约定了单方终止协议的违约责任，而没有约定解除事由。按照《民法典》第五百六十二条关于约定解除权的要件，这属于典型的“违约赔偿责任条款”，而非“解除权条款”。这一论证成功阻断了原告的解除权主张，体现了律师对合同解释规则的娴熟运用。 多维度抗辩，形成闭合防御 律师从多个角度构建了抗辩体系。他指出，债务抵销已经完成，依据《民法典》第五百五十七条，债权债务已经终止，协议目的已经实现，不存在再解除的前提。同时，即便假定原告享有解除权，从协议生效到起诉已经超过了《民法典》规定的一年除斥期间，解除权也已经消灭。此外，原告的诉请自相矛盾，一方面要求解除抵扣协议，另一方面又要求被告支付服务费，这显然不符合逻辑。这四个层次层层递进，形成了一个闭合式的防御，让原告的主张在事实和法律上都无法成立。 程序配合，避免裁判冲突 律师还注意到，因原告未支付剩余购房款，被告已另案向仲裁委提起仲裁要求原告继续付款。而原告在本案中未同时请求解除《商品房买卖合同》，若本案支持解除抵扣协议，将导致服务费债权与购房款债务关系混乱，存在裁判冲突风险。律师及时提示这一事实，进一步削弱了原告在本案中单独解除抵扣协议的正当性。 尘埃落定：法院采纳意见 经过张文远律师的精心代理和有力抗辩，法院完全采纳了他的代理意见。最终判决驳回原告的全部诉讼请求，案件受理费减半收取8880元，由原告负担。 这一判决意味着被告在这场纠纷中取得了胜利，避免了可能的经济损失。而张文远律师在案件中发挥的关键作用也得到了充分体现。他精准的法律定性、对合同条款的深入解读、多维度的抗辩策略以及对程序风险的敏锐把握，都为案件的胜诉奠定了坚实的基础。 经验之谈：给商业活动的启示 这起案件给我们在商业活动中签订和履行以房抵债协议等类似合同提供了宝贵的经验教训。对于合同条款的约定一定要明确清晰，避免产生歧义。在行使权利时，要严格按照法律规定和合同约定，不能随意“反悔”。同时，当遇到纠纷时，要及时寻求专业律师的帮助，通过合法、合理的途径解决问题。 张文远律师在这起案件中的成功代理，不仅为当事人维护了合法权益，也为我们展示了专业律师在复杂法律纠纷中的重要作用。相信在未来的商业活动中，他将继续用专业知识和丰富经验，为更多的当事人排忧解难。