房屋买卖学籍纠纷：律师巧用法律智慧助被告胜诉

2023年，原告王某某与被告曹某通过第三人宁波某某房地产经纪有限公司签订了《宁波市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《买卖合同》明确约定了违约内容、交易信息等重要事项，而《补充协议》则特别提到：“因甲方小孩占用该房屋的学籍就读于海曙区外国语校区，甲方（被告）承诺于2023年8月底之前腾出涉案房屋的学籍。”这本是一份清晰明确的约定，然而，到期后被告曹某未能按照约定腾出学籍，这一情况引发了原告王某某的不满，他随即向法院起诉被告曹某。 曹某接到起诉材料后，委托专业律师处理此案。律师接受代理后，并没有急于采取行动，而是先详细查看了案卷资料，全面了解原告王某某的诉请。在仔细研究过程中，律师发现了两个关键要点。其一，《补充协议》虽然约定了学籍相关事宜，但并没有明确约定具体的违约责任；其二，《买卖合同》约定的户籍被告曹某已经迁出。基于这些发现，律师迅速确定了抗辩思路，提出被告不存在违约行为，无需支付原告诉请的高额违约金54万元、学籍保证金10万元以及律师费等损失。 在诉讼过程中，律师充分发挥专业能力，针对性地提出抗辩意见，并精心设计了开庭询问的问题。通过当庭询问原告，法庭确认了一个重要事实：原告王某某实际和其配偶与被告曹某另行签订了网签合同，并已经将房屋过户到原告及配偶名下。而且，原告小孩在诉讼时仅2周岁，不符合小学上学时间，这就无法确认被告未腾出学籍的行为是否会对原告造成实际影响。 与此同时，律师还积极调取了教育局的信息，发现案涉房屋所在小区青林湾地块将新建一所学校，用于缓解生源压力，并且这所学校将于2026年投入使用。投入使用后，符合原告小孩的入学要求，这意味着原告所购买的房屋大概率学区会就近划入这个新校区。这些证据进一步证明了被告未腾出学籍的行为可能并不会给原告带来实质性的损失。 律师进一步梳理庭审情况，书写了详细的代理词，并提交了之前代理的关于房屋买卖合同纠纷中该主审法官审理的就违约金部分的相应判决案例给主审法官。律师明确指出，学籍并非合同约定的违约情形，而且后签订的网签合同对先签订的《买卖合同》内容进行了实质性变更。根据法律规定和合同约定，被告不构成违约，无须支付违约金，同时学籍保证金是被告所有的，也无须支付给原告。 最终，法院采纳了律师的意见。原告王某某自知无法胜诉，为了节约诉讼费等损失，自行向法院申请了撤诉，此后再未向法院提起诉讼。这起案件以被告曹某的胜利告终，避免了被告背负大额债务的风险，极大地维护了被告的合法利益。 从这起案例中，我们可以得到很多启示。对于房屋买卖双方来说，在签订合同前一定要仔细审查合同条款，明确双方的权利和义务，特别是对于一些重要事项，如学籍、户籍等，要明确约定违约责任，避免日后产生纠纷。同时，在合同履行过程中，双方都应当严格按照合同约定履行自己的义务，如果出现问题，应当及时沟通协商，寻求合理的解决方案。 对于购房者来说，在购买房屋时，除了关注房屋本身的情况，还应当了解房屋的学籍、学区等相关信息，避免因为这些问题给自己带来不必要的麻烦。而对于卖房者来说，要遵守合同约定，按时履行自己的义务，否则可能会面临法律风险。 总之，房屋买卖是一项复杂的法律行为，涉及到众多的法律问题和细节。在遇到纠纷时，及时寻求专业律师的帮助，运用法律武器维护自己的合法权益是非常重要的。希望通过这起案例，能让大家更加重视合同签订和履行过程中的法律问题，避免类似的纠纷发生。