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报告编号：NO.20221025*****
【问题分析】您好，您所提出的是关于 ***** 的问题...... ，【解决方案】***** 【具体操作】*****
查看完整报告1、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。 处理方式：应当认定合同无效(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。 2商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。 处理方式：可以请求。
商品房可退房的情形包括：实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的;开发商预售未取得商品房预售许可证等。
房屋买卖合同无效的情形具体如下：1、房地产分离出卖，合同无效。2、产权未登记过户，合同无效。3、产权主体有问题，合同无效。4、侵犯优先购买权，合同无效。5、单位违反规定购房，合同无效。6、价格欺诈，显失公平，合同无效。
商品房预售与商品房现售的区别如下：1、销售条件不同：商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收；2、承担的风险不同；3、交房时间不同。
购买商品房在下列条件下可退房：一、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;二、开发商手续不全导致合同无效；三、开发商没有经过购房者的同意擅自变更房屋设计；四、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%等。
1.合同双方协商一致终止履行合同义务；2.合同约定的终止条件构成时；3.合同履行期届满前，当事人一方明确表示不继续履行合同义务；4.当事人一方迟延履行合同义务，经催告后在合理期限内未履行合同义务等。
商品房面积误差，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，处理的原则有：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持等。
即使当时合同中双方没有约定清楚，也应该按照有关法律规定对超过３％的房屋面积误差进行双倍返还，法律是不可违的。原告按合同的约定将全部购房款支付给被告，被告理应按合同约定的建筑面积向原告交付商品房。
在商品房买卖特别是预售商品房买卖中，合同约定面积与产权登记面积出现误差本身是正常现象，主要是不同阶段中面积计量的依据和方法等因素造成的，面积误差引起的房屋补退问题通常也由合同双方协商得以解决。
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