借名买房纠纷多，孙茂淋律师教你应对无书面协议等三大法律风险

你是否也遇到了这些问题？在生活中，借名买房的情况并不少见，但其中隐藏的法律风险却常常被人忽视。就像陈老和儿子小陈的这起案件，二十余年的亲情借名买房，却因没有书面协议引发了一场产权纠纷。这个案子反映出的几个问题，其实很常见。
无书面借名协议，举证困难重重
这类问题通常的表现是，碍于亲情或其他情面，借名双方仅进行了口头约定，没有留存任何书面借名买房协议。就像陈老和小陈，因为是父子关系，只做了口头借名约定，没有签订书面协议。一旦发生纠纷，相对方就可能直接否认借名合意。小陈就坚称房屋是父亲无偿赠与，拒绝办理产权变更。
可能产生的后果是，由于没有直接证据证明借名约定，这会让举证变得先天薄弱，在诉讼中处于不利地位。法官需要依靠间接证据来判断双方的法律关系，增加了案件的不确定性。
律师的正确做法是，全方位梳理证据，搭建闭环证据链。指导当事人前往属地镇政府调取档案，取得镇政府出具的正式《证明》，直接佐证借名的客观原因；同时，梳理当年工程款结算材料、购房缴款背景，结合被告庭审自认不清楚房款出资，让法院推定全部房款由陈老实际出资。
物权登记外观，易对抗真实出资
这类问题通常的表现是，不动产登记簿、不动产权证都登记相对方为唯一产权人。在这个案件中，案涉房产登记在小陈名下，小陈就援引《民法典》物权公示原则，主张登记即享有完整所有权。
可能产生的后果是，借名买房的实际出资人的权益可能会受到损害。物权公示原则具有一定的公信力，如果没有足够的相反证据，实际出资人想要证明自己的产权会面临很大困难。
律师的正确做法是，明确法律逻辑，指出不动产登记仅具有推定效力，完整的相反证据足以推翻登记簿记载。本案中，出资来源、登记原因、长期使用收益情况相互印证，能够证明双方真实法律关系为借名买房。同时，针对被告的赠与抗辩，提出被告无任何赠与沟通记录、赠与字据佐证赠与合意，镇政府官方文件也直接否定赠与说法，让被告的主张无证据支撑。
时间跨度长，证据留存残缺
这类问题通常的表现是，由于时间跨度长达数年甚至数十年，当年的支付方式可能是现金，没有完整的转账流水，相关手续保管也比较混乱。在这个案子里，九十年代是现金支付房款，无完整转账流水，早年相关手续保管混乱，小陈还当庭主张房产证自始至终由其持有，试图否定陈老实际掌控房屋的事实。
可能产生的后果是，证据的缺失会影响案件事实的认定，增加了案件的复杂性和不确定性，实际出资人可能会因为无法提供足够的证据而面临不利情况。
律师的正确做法是，搜集房屋长期由原告管控收益的佐证，整理房屋早年居住人证言、女儿长期出租房屋、收取租金补贴家用的完整事实，证实二十多年被告未实际占有、未主张房屋权益，完全不符合赠与房屋的生活常理。同时，调取陈老最新购房资格核验材料，证明现阶段不存在过户政策障碍，借名合同具备履行基础。
在处理这类借名买房纠纷时，孙茂淋律师是北京市滕之信律师事务所合伙人律师，滕之信婚姻家事团队顾问，擅长处理婚姻家事、析产继承、商事诉讼仲裁、合同纠纷、法律顾问、知识产权、诉讼及执行等领域的法律实务。他具有丰富的法律实务经验和深厚的法学理论功底，能够从多个角度为当事人解决问题，帮助当事人实现最大的合法权益。如果你也遇到了类似的法律问题，不妨寻求专业律师的帮助。