房屋租赁纠纷胜诉！俱乐部付8.4万及违约金，反诉被驳回

房屋租赁市场里，租户与房东之间的合同纠纷时有发生。这次要讲的是某物业公司与某游泳俱乐部的房屋租赁合同纠纷案件。
物业公司作为出租方，和俱乐部签订了为期多年的《游泳馆租赁合同》，双方一直保持着租赁关系。然而在合同履行的最新年度，俱乐部在未与物业公司达成新的合意的情况下，单方面拖欠应付的租金、物业费等合同约定费用。物业公司依据合同约定，履行了书面前置程序后，向俱乐部发出《合同解除通知函》。可俱乐部不仅拒不支付欠款，反而以房屋存在安全隐患、物业公司未履行维修义务等为由提出反诉，要求减免租金并赔偿损失。面对这复杂的局面，物业公司委托了吉林冠霖律师事务所的由凇铭律师代理此案，期望通过法律途径维护自身合法权益。
案件存在几个焦点问题。首先是付款方式的“履行惯例”争议。俱乐部认为多年来的分期付款已形成新的交易习惯，此次也应按此习惯付款，而非按照合同约定支付费用，这给判断俱乐部是否违约造成了一定困难。其次是房屋质量问题的“先履行抗辩权”。俱乐部以房屋存在消防、漏水等问题为由，主张行使先履行抗辩权，暂停支付租金。若其主张被法院认可，对物业公司要求俱乐部支付欠付费用的诉求将极为不利。最后，俱乐部提出反诉，要求减免租金并赔偿损失，这让案件更加复杂和不确定。一旦反诉成立，物业公司不仅无法追回欠款，还可能要承担额外赔偿责任。
律师团队对此案进行了深入研究分析。在付款方式方面，依据《民法典》相关规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，且交易习惯的形成需具备稳定性和规则性。在本案中，通过分析双方沟通记录可知，每次分期都是俱乐部主动申请、物业公司单独同意的结果，这些分期行为缺乏稳定性和规则性，并非双方对合同付款方式的永久性变更，且在争议年度双方未达成新的合意，所以俱乐部“付款方式已变更”的说法不成立，其未按合同约定时间支付费用构成违约。
对于房屋质量问题涉及的先履行抗辩权，《民法典》明确规定，承租人在租赁物需要维修时可请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担，因维修影响承租人使用的，应相应减少租金或延长租期。而俱乐部在长达数年的经营中持续使用房屋，消防安全及屋顶状况从未影响其正常经营，并且未提供证据证明曾就消防、漏水等问题向物业公司发出正式维修催告，所以俱乐部不享有先履行抗辩权，不能以此拒付租金。
在合同解除及费用主张的合法性上，根据《民法典》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，俱乐部未按约定时间支付最新年度费用，经物业公司书面催告后仍未支付，满足合同约定的解除条件，因此物业公司发出的《合同解除通知函》合法有效，双方合同应于解除函发出当日解除，同时俱乐部应支付欠付的租金、物业费以及合同解除后的房屋占用费，并按合同约定支付违约金。
由凇铭律师团队深入研究案件后，精心整理了辩点材料和类案判例。多次与法官面对面沟通，详细阐述案件事实和法律依据，提交系统全面的辩护意见。沟通中，着重强调俱乐部的违约事实、付款方式未变更以及其不享有先履行抗辩权等核心观点，并提供充分证据支持。在律师团队不懈努力下，最终推动司法机关采纳了核心观点。
法院基本采纳了律师团队的代理意见，判决确认双方合同于物业公司发出解除函当日解除；俱乐部需向物业公司支付费用8.4万余元（包含欠付的物业费及合同解除后的房屋占用费）；俱乐部需支付自合同约定的支付日起至款项付清之日止的违约金（按LPR上浮30%计算）；俱乐部需赔偿物业公司为本案支出的律师费1万元；驳回了俱乐部提出的全部反诉请求。
此案的成功处理意义重大。从法律角度看，清晰界定了房屋租赁合同中双方的权利和义务，明确了付款方式变更、先履行抗辩权等关键法律问题的认定标准，为类似案件处理提供了法律指引。从商业角度看，维护了出租方的合同权威和商业信誉，有效遏制了承租方恶意拖欠租金的行为，对物业公司旗下其他租赁项目的管理具有示范和警示作用，有助于规范房屋租赁市场经营秩序，促进市场健康发展。