房产交易20年遭卖方反言两审终保住两套安置权益

二十年前花一笔钱买下邻人的两处临时搭建棚户房，住了将近二十年赶上棚户区改造，本以为顺顺当当能拿安置，没成想当年的卖家眼见拆迁利益暴涨，转头就否认买卖事实，一口咬定当年只是把房子借出去用、属于租赁关系；更棘手的是征收流程里冒出一份伪造的交易文书，行政机关直接把已经和当事人签好的征收补偿协议撤了。眼看着到手的安置权益就要飞了，当事人辗转找到袁德刚律师的时候，手里攥着的两份早年《买卖合约》纸页都发了黄，连完整的交易流水记录都没留下多少。 这类时间跨度超二十年的历史遗留无证房产交易，卡在了好几个法律实务的模糊地带：没办报建手续的临时搭建物，签的买卖合约算不算无效？合约上只有卖方夫妻俩其中一人的签字，女方收了钱却没签字，能不能约束她本人？行政机关已经撤销了征收补偿协议，民事法院能不能直接判拆迁权益归谁，算不算越权管了行政的事？卖方甚至到了二审当庭反水，说合约上的签字是假的，直接申请笔迹鉴定，还找了几个证人出庭试图坐实“当年只是借用”的说法。 袁德刚律师没有只盯着手里那两份旧合约死抠，先把二十年间当事人在房子里居住、改建、扩建的所有零散材料全部捋顺：社区开的长期居住证明、当年买建材的零碎收据、近二十年邻里佐证的相关材料，连这么多年卖方作为隔壁邻居全程看着对方拆建房屋、从来没提过要租金、也没主张过房屋权利的生活常理细节都一一梳理固定，把缺了直接证据的交易事实用一整套间接证据链完整拼了出来。 针对“无证建筑买卖无效”的核心抗辩，直接把管理性强制规定和效力性强制规定的边界掰透：没办报建只是没法办物权过户登记，从来没有哪条法律直接规定这类历史遗留搭建物的交易合约无效，再结合汕头当地棚户区改造针对该类建筑的专门补偿政策，直接坐实这份交易对应的是合法可享有的财产性权益，不是什么违法交易。 针对卖方二审突然要做笔迹鉴定的申请，直接紧扣民事诉讼禁止反言规则：对方一审已经明确自认过签名真实性，到了二审没有任何新的相反证据就申请鉴定，本质是为了拖延诉讼浪费司法资源，法庭最终采纳该意见，直接驳回了鉴定申请。针对行政撤掉补偿协议的困局，也清晰划开了法律边界：行政机关处理的是征收签约这个行政行为，本案民事诉讼审的是两个平等民事主体当年的买卖是不是真实、对应的拆迁衍生财产权益该归谁，完全是两个独立的法律关系，民事判决完全有权确认基础交易对应的财产权益归属，不存在司法越权。 两审程序走完，法院最终全额支持了当事人的诉求：两份二十年前的买卖合约合法有效，对应的全部征收补偿安置权益归当事人所有，卖方所有上诉请求全部被驳回。这套结果不止帮当事人守住了总价值不菲的两套安置房产，更给汕头本地同类历史遗留无证搭建物交易的拆迁维权打了个清晰的裁判样本：坐地起价否认二十年交易的行为，司法从来不会支持。 袁德刚律师为复旦大学法律硕士，持有高级企业合规师、注册ESG高级分析师证书，现为广东众大律师事务所行政与政府采购专业委员会副主任、汕头市律协公司专委委员，曾获优秀共产党员荣誉。入职律所前曾在大型央企分管法务工作，深度参与企业合规建设、涉外纠纷处置、全类型合同与风控管理，执业以来深耕刑事辩护、民商事纠纷领域，办结大量证据残缺、人物关系错综复杂的继承类疑难案件，多起开设赌场罪案件成功将罪名调整为量刑更轻的赌博罪，在婚姻家事类的赠与返还纠纷、债权人撤销权纠纷、厂房租赁商事纠纷中均有胜诉经验，同时长期参与校园未成年人普法、社区消防安全责任普法公益活动，执业服务区域为广东省汕头市。