董雨春律师支招：福建厦门历史老宅“维权无门”困境咋破？

董雨春律师是福建邦赫律师事务所高级合伙人、房地产与建筑拆迁法律专委会主任，同时还担任重庆市法学会房地产法建筑法研究会常务理事。自2009年起，董律师就在厦门开启执业生涯，拥有十六年本地民商事诉讼实务经验。她不仅是本科毕业于重庆大学法学专业，还持有二级建造师、企业合规师等专业资质。凭借多年房地产、建筑企业管理经历，她能看懂施工图纸、工程量清单等专业资料，精通施工行业惯例等内容，在工程造价质证、工程质量抗辩等方面具备独特的专业优势。
“明明是祖辈留下的房子，怎么就不能要回来呢？”这是很多面临历史政策遗留老宅问题的当事人心中的困惑。今天要讲的这个案例，就十分具有代表性。案涉房屋是当事人祖辈在上世纪50年代自建的房产，由于当时土改、私房改造等历史政策原因，被当地行政机关依据政策统一收归管控，长期由政府下属事业单位占用使用。数十年来，当事人及家属多次信访，要求返还房屋、确认产权，可得到的只有口头答复，始终没有形成正式的权属认定文书。当事人自行向法院提起民事诉讼，起诉占用单位要求返还房屋、确认所有权，然而法院立案审查后直接裁定驳回起诉。这让当事人陷入了维权的困境，不知该如何是好。
法院驳回当事人的民事诉讼是有明确法律依据的。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号）第三条规定，凡是属于历史遗留、落实私房政策性质的房地产纠纷，因行政指令、历史政策调整划拨占用引发的房产争议，不属于人民法院民事案件主管范围，应当裁定不予受理或驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门先行处理。本案中，房屋占用是源于建国初期的政策性管控行为，并非平等民事主体间的买卖、租赁、侵权行为，民事审判无权对历史政策处置行为以及房屋原始权属作出实体裁判，所以直接驳回了当事人的民事起诉。这也提醒我们，要区分普通房产侵权与历史政策遗留纠纷，像普通商品房买卖、二手房占用等属于民事审理范畴，但50年代形成的历史遗留房产纠纷带有强行政政策性，民事程序无法直接处理。
董律师接手案件后，依据《土地管理法》第十四条为当事人制定了唯一合法的维权路径。该法条规定，土地所有权和使用权争议，当事人应先协商；协商不成的，由县级以上人民政府作出行政裁决；当事人对政府权属处理决定不服的，可自收到决定之日起30日内提起行政诉讼；在权属争议解决前，任何一方不得改变房屋土地现状。具体的维权方案如下：
1.提交确权申请：收集全套历史证据，包括50年代建房凭证、家族权属传承证明、历年信访记录、房屋被行政单位占用的现场证据、历年落实私房政策答复文件等。以当事人为申请人、占用房屋的行政事业单位为被申请人，向县级人民政府（自然资源局承办）提交书面权属争议处理申请。行政机关会开展调查、组织双方调解，核查当年政策档案、土地原始权属来源。
2.等待行政裁决：如果调解无法达成一致，政府会依法作出书面处理决定，明确案涉房屋土地原始权属归属，以及是否撤销历史政策占用、判令占用单位腾退房屋、返还权利人。行政裁决是起诉的法定前置程序，没有裁决文书直接提起行政诉讼，法院同样不予受理。
3.提起行政诉讼：当事人若不认可县级政府的确权、腾退处理结果，可在法定期限内向人民法院提起行政诉讼，起诉作出裁决的县级人民政府，由行政审判庭审查行政裁决的事实、法律、政策适用是否合法。若法院撤销原行政裁决，会责令政府重新作出权属处理；若认可裁决效力，裁决生效后可申请法院强制执行，强制占用单位返还房屋。
在处理这类案件时，程序绝对不能颠倒。历史政策遗留老宅的维权，禁止直接走民事诉讼，必须遵循“行政确权裁决前置→不服再行政诉讼”的固定流程，否则直接民事起诉只会被驳回，浪费时间和诉讼成本。同时，要清晰区分两类纠纷路径，平等市场交易产生的房产纠纷可直接进行民事诉讼，而土改、私房改造等形成的50年代历史遗留房产则适用《土地管理法》14条行政裁决前置路径。
对于建国初期自建老宅、因历史政策被机关、事业单位长期占用的房产纠纷，当事人一定要严格按照《土地管理法》第十四条规定，先申请县级以上政府作出权属行政裁决，对裁决不服再提起行政诉讼，这才是唯一合法、可落地的维权途径。在维权过程中，要注重收集和整理相关证据，如建房凭证、权属传承证明等，为维权提供有力支持。
仅通过信访、口头沟通无法固定权属结论，必须主动书面申请政府出具正式权属行政裁决文书，该文书是后续司法维权的唯一法定依据。如果只是依靠信访答复、单位口头承诺，是不具备可诉讼、可强制执行效力的，可能会导致维权陷入困境。所以，当事人在面对此类纠纷时，一定要保持理性，运用合法合规的途径维护自己的权益。