承包出租房合同实质上是房屋租赁合同，合同需要包括以下几点：1.双方当事人的情况;2.房屋具体情况;3.承租用途;4.租赁期限;5.房租及支付方式;6.房屋修缮责任;7.房屋状况变更;8.转租的约定;9.违约责任;10.租赁合同的变更和终止情形。
法律依据:
《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十一条
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