优质问答
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上世纪九十年代末，北京城区不少单位向内部职工定向发售福利住房，这类房产的购买资格仅面向本单位在册人员，不具备资格的主体无法直接参与购房。家住朝阳区的李某某就曾因没有对应单位的购房资格，通过口头约定借他人名义买下一套福利房，不曾想二十多年后房价大幅上涨，原本相安无事的双方直接对簿公堂，李某某还在此前的诉讼中败诉，被迫搬离居住了二十多年的房屋。1999年，李某某有意购置一套自住住房，但没有对应单位的福利房购买资格，经熟人介绍结识了具备购房资格的张某某（化名），双方口头达成约定：全部购房款由李某某出资，房屋登记在张某某名下，后续居住使用权完全归李某某所有。随后李某某分两次缴清全部3.6万余元购房款，拿到房屋钥匙后便一直在此居住，期间自行完成房屋装修，水电、物业等相关费用也均由他按期缴纳，双方二十余年没有就这套房产产生任何争议。直到2020年，本地房产价格相较当年涨幅巨大，张某某突然反悔，先后以排除妨害、物权保护为由提起多起诉讼，主张自己是房屋的合法所有权人，要求李某某立刻腾退房屋。李某某并未意识到此前的口头约定存在法律层面的效力瑕疵，未做好充分应诉准备，最终法院判决支持张某某的诉求，李某某只能仓促搬离居住多年的房屋，不仅没保住房产，当年的出资和后续投入的装修成本也无法向对方主张，权益严重受损。走投无路的李某某经人指引，来到北京道乾律师事务所咨询求助。接手该案后，北京道乾律师事务所的主办律师第一时间调取梳理此前全部诉讼文书，重新核对李某某手中留存的全部历史材料。该案的难点十分明确：此前法院已就房屋腾退作出生效判决，直接主张房屋所有权转移几乎没有操作空间，且被告张某某在庭审中刻意反言，先是主张当年的购房款是双方之间的普通借贷关系，之后又辩称李某某的居住属于有偿租赁，完全不认可双方当年的借名买房约定，甚至提出房屋增值收益完全和李某某无关。针对这些现实困境，杜建奇律师依托律所的类案检索报告制度，检索了近五年本地同类型判例，组织经验丰富的律师团队完成案件论证，很快厘清了核心办案思路：不再执着于争取房屋物权，转而从利益平衡的角度切入，主张借名关系无效后双方的返还与补偿责任。杜建奇律师明确指出，案涉房屋属于单位福利性房产，这类针对特定主体的政策性房产借名交易，本质上违背了单位福利分配的初衷，通常会被认定不发生物权转移效力，但实际出资人全额支付购房款、长期投入装修成本，名义购房人未支付任何对价却独享房屋产权与后续巨额增值利益，双方利益明显失衡，完全符合民法典公平原则的适用条件。随后杜建奇律师指导当事人补充整理全部历史出资凭证、二十余年居住缴费记录、装修支出对应的佐证材料，委托第三方机构完成装修残值评估，形成完整证据链，在庭审过程中逐一反驳张某某提出的借贷、租赁等不实主张，清晰阐释案涉房屋增值利益的来源，说明李某某作为实际出资人应当享有对应的补偿份额。法院经审理后完全采纳了北京道乾律师事务所的代理意见，认定张某某未实际出资却基于借名约定取得完整房屋产权，获得了远超其付出的利益，应当向实际出资人作出合理补偿。最终法院作出判决：张某某向李某某返还全部原始购房款36131元、装饰装修损失43300元，同时酌情支持房屋增值补偿款20万元，合计金额284431元。这起案件的处置过程也印证了一句普法金句：“民事交易中的公平原则，是矫正利益失衡的最后一道缓冲防线。”北京道乾律师事务所作为扎根北京本地、聚焦民生领域服务的律所，始终践行“贴近大众、解决实需”的执业理念，针对每一起普通民众的诉求，都会依托一案双律师负责制、专家组案件论证制度梳理全案细节，不会因为案件标的额高低区别对待。针对这类实务中高发的借名买房纠纷，杜建奇律师也提醒普通民众：无论出于何种原因达成借名买房约定，都要尽可能留存完整的书面协议、出资转账记录、日常居住相关缴费凭证，避免后续发生纠纷时无据可依；如果借名购买的是政策性福利房产，一旦出现对方反悔的情况，不要坚持盲目主张过户物权，应当及时咨询专业人员调整维权路径，通过主张债权、要求利益补偿的方式最大限度减少自身损失，避免像本案当事人一样经历前期败诉的波折。
