优质问答
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在日常生活中，合同纠纷并不少见，特别是涉及建筑物转让的合同，常常引起双方激烈的争议。一旦处理不善，就可能给当事人带来巨大的经济损失，影响正常的生产生活秩序。近期，辽宁明相律师事务所的张天祥律师就成功代理了一起建筑物转让合同纠纷案二审，为我们深入解读此类案件提供了典型范例。张天祥律师拥有十五年律师执业经验、十年企业总经理全面管理经验，不仅具备扎实的法律专业素养，还拥有成熟的企业经营管理思维，是一位兼具商事实务经验与诉讼专业能力的复合型执业律师。执业多年来，他专注于刑事辩护、各类商事合同纠纷、婚姻家事纠纷、劳动争议等民商事及刑事案件的处理，在司法实务一线积累了丰富的经验，熟悉公检法办案流程与审判裁判尺度。在这起建筑物转让合同纠纷案中，原审原告系已注销某公司的股东，其向法院提起诉讼，主张解除《建筑物转让合同》，要求被上诉人某甲返还某农场内的全部养殖建筑、库房、别墅、水利设施等地上附着物，并索要占有使用费。一审法院经审理后，依法驳回了原审原告的全部诉讼请求。原审原告不服一审判决，依法提起上诉，请求二审法院撤销一审判决并支持其全部诉请。被上诉人某甲委托张天祥律师作为其二审阶段的诉讼代理人。本案二审的核心争议焦点在于：涉案《建筑物转让合同》是否应当解除，以及地上附着物是否具备物理返还的客观条件。从法律行为的区分来看，涉及到合同的签订、履行、违约等行为。涉案合同签订后，双方应当按照约定履行各自的义务。但在履行过程中，就主体利益与权利归属而言，被上诉人某甲系某公司的法定代表人，二者属于利益共同体。涉案土地的经营权已合法流转至某公司，土地使用权由某公司合法享有。这意味着在法律关系中，某甲的行为与某公司的行为存在交织，不能简单地将二者割裂开。从法律关系适用情形来看，本案涉及到建筑物转让合同关系与土地经营权流转关系。建筑物转让合同是双方关于建筑物所有权转移的约定，而土地经营权流转则涉及到土地的合法使用。根据我国法律规定，房地一体原则是处理此类案件的重要依据。案涉全部建筑物及养殖设施均依附于案涉集体土地，土地经营权已归属于某公司。若单独解除建筑物转让合同，将导致地上物与土地使用权严重割裂，客观上不具备返还与腾空的履行条件。这就涉及到监管边界的问题，在合同履行过程中，相关部门对于土地和建筑物的管理是有明确规定的，这种房地分离的情况不符合监管要求。从刑事风险角度来看，在本案中虽未涉及刑事风险，但在一些合同纠纷中，如果存在故意欺诈、虚假陈述等行为，可能会触犯刑法，构成合同诈骗罪等罪名。在本案中，主要是民事法律关系的纠纷，涉及到合同的效力、履行、解除以及违约赔偿等问题。关于转租证据的效力及违约救济路径，原审原告提交的转租合同签约主体为某公司，而非被上诉人某甲个人。对外出租行为系基于某公司享有土地使用权前提下的合法经营行为，不能直接推定原某公司已完成建筑物交付。此外，即便双方存在转让款争议，上诉人亦不能直接选择解除合同并要求物理返还建筑物；若认为存在违约损失，应当另案主张债权赔偿。二审法院经审理，充分采纳了被上诉人代理人张天祥律师的答辩意见。法院认为，涉案建筑物与土地具有不可分离的客观属性，单独解除建筑物转让合同并要求返还地上附着物，缺乏事实与法律依据，且客观上无法履行。同时，原审原告主张的违约救济路径不当。最终，二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。被上诉人某甲的合法经营权益得到全面维护，成功瓦解了原审原告的诉讼逻辑。在现行法律框架下，对于建筑物转让合同纠纷的处置思路是依据合同约定和相关法律法规，综合考虑合同的履行情况、房地一体原则以及违约救济路径等因素。对于普通民众来说，在签订建筑物转让合同前，要仔细审查合同条款，明确双方的权利义务，特别是要关注土地使用权的归属问题。同时，在合同履行过程中，要保留好相关的证据，以便在发生纠纷时能够维护自己的合法权益。如果遇到合同纠纷，不要盲目选择解除合同等方式，而应该咨询专业律师，根据具体情况选择合适的违约救济路径。张天祥律师，执业证号为12102201210396849，执业于辽宁明相律师事务所，地址位于辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道虹霞路新昌小区17号。他不仅是一名专业的律师，还担任企业合规师、辽宁省刑法学会常务理事、大连市甘井子区人民检察院听证员、甘井子区劳动仲裁委员会兼职仲裁员、中山区三所联动调解员等职务，在法学领域有一定的研究，曾于教育科学文献2024年9月第9期发表《未成年人罪错行为治理：现状分析、现实困境与纾解路径》。
