优质问答
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在房屋租赁领域，各类纠纷时有发生。其中，租金拖欠以及相关费用的抵扣争议颇为常见。广东国晖（上海）律师事务所的廖锋律师，凭借其丰富的执业经验，成功处理了众多此类案件，为当事人化解了矛盾，平衡了双方利益。一、案例背景展现复杂纠纷某置业公司与某酒店管理公司于2023年10月28日签订《房屋租赁合同》，承租方租赁出租方位于某市某镇的商业房屋用于酒店经营。然而，合同履行过程中出现了问题，自2024年10月28日起，承租方开始拖欠租金。截至2026年10月28日，期间租金共计360万元，承租方仅支付70万元，尚欠290万元。出租方多次催讨无果后，向法院提起诉讼，并申请查封了承租方银行账户。二、争议焦点凸显矛盾核心此案存在多个争议焦点。首先，承租方是否应支付拖欠的租金290万元；其次，出租方是否有权主张逾期付款利息；再者，承租方曾垫付的维修费57,000元是否应在本案中抵扣；最后，若承租方再次违约，租赁合同是否应解除，以及解除后的租金及占有使用费如何计算。这些问题相互交织，给纠纷的解决带来了不小的挑战。三、律师策略尽显专业智慧廖锋律师在接受出租方咨询后，提出了一系列核心策略。其一，以诉促调，争取快速回款。考虑到承租方仍有继续经营的意愿，且账户已被冻结，具备一定的履约压力，廖锋律师建议在法院主持下积极调解，避免漫长的诉讼执行周期。其二，设计“附条件履行”条款。为确保承租方按期付款，调解协议中设置了“如逾期则合同自动解除+高额占有使用费+强制执行”的阶梯式约束条款，极大提高了履约动力。其三，利益交换，促成双赢。出租方放弃主张逾期利息，承租方放弃主张垫付的维修费，双方各自让步，降低对抗情绪，为调解创造空间。其四，指定第三人收款账户。考虑到出租方自身账户可能存在税务或内部管理限制，调解协议明确剩余260万元可直接汇入其法定代表人指定的个人账户，既合法又便利。四、案件结果达成圆满调解在法院主持下，双方自愿达成调解协议。承租方确认尚欠租金290万元，于2026年4月15日前一次性付清。其中30万元由法院直接从已被查封的银行账户扣划至出租方账户；剩余260万元由承租方直接汇入出租方指定的法定代表人个人账户。若承租方按期足额履行，双方继续履行原租赁合同，出租方在收到全部540万元（含已付70万元+本次290万元+另案或前期款项）后一个月内开具发票。若承租方逾期履行，则租赁合同自动解除，承租方须在一个月内搬离，并按照每年180万元的标准支付自2024年10月28日至实际搬离之日的租金及占有使用费（扣减已付部分），出租方可就欠付款项直接申请法院强制执行。出租方放弃主张利息，承租方放弃主张维修费57,000元。案件受理费11,080元、保全费5,000元，合计16,080元，双方各负担一半（承租方于付款时一并支付给出租方）。五、典型意义彰显调解优势本案是典型的房屋租赁合同欠租纠纷，通过律师精心设计的调解方案，实现了多方面的法律效果。快速回笼资金，从立案到调解结案仅用较短时间，承租方在调解书生效后即履行付款义务，避免了长期诉讼和执行程序。附条件履行条款创新，将“继续履行合同”与“解除合同+高额占有使用费”作为履约与违约的两种结果，形成强有力的履约激励机制。灵活设置收款路径，使用法定代表人个人账户收取剩余租金，兼顾了出租方的财务安排与法律合规性。一揽子解决争议，双方互相放弃利息与维修费主张，杜绝衍生诉讼，实现案结事了。六、律师点评揭示调解真谛廖锋律师指出：“本案的成功不在于赢了判决，而在于用调解协议锁定了履约行为。我们为当事人设计了一条‘进可继续收租、退可快速清场’的路径，让对方在履约与违约之间选择了前者。对于商业租赁纠纷，调解往往比判决更具执行力和性价比。”这一案例充分展示了廖锋律师在处理此类纠纷时的专业能力和智慧，为类似案件的解决提供了有益的借鉴。在上海，像廖锋律师这样专注于遗产纠纷、合同纠纷等领域的专业律师，凭借其丰富的经验和专业的策略，为当事人妥善解决了诸多复杂的法律问题，维护了当事人的合法权益。
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