优质问答
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在房产交易的复杂领域中，借名买房的现象时有发生，由此引发的纠纷也不在少数。彭艳军律师就曾处理过一起这样的案件，成功帮助委托人挽回了部分损失。彭艳军律师是一名共产党员，拥有丰富的法律职业经验。他曾在某中级法院工作，2013年开始从事律师行业。他还是《新京报》《北京日报》《华夏时报》等主流媒体的点评专家，也是北京电视台《第三调解室》《向前一步》《律师帮帮忙》的嘉宾。他熟悉法院内部诉讼操作规程和沟通技巧，尤其擅长婚姻、继承、房产等复杂疑难案件，在房产类纠纷和婚姻家事案件方面有着深厚的专业知识和丰富的实战经验。而且，他办案从不假手于人，从策略谋划到出庭应诉都亲力亲为。这起借名买房案件的具体情况是，肖先生与李女士是夫妻，李女士和金女士是亲姐妹。肖先生夫妇经过多年申请，获得了北京市大兴区一套限价商品房的购买资格。金女士夫妇得知后，提出“借名买房”，双方在2014年1月23日签订了《协议》，约定由金女士夫妇支付全部购房款60万元，房屋归他们所有，等房产证满5年符合上市条件后办理过户。房屋交付后，一直由金女士夫妇占有、出租并缴纳物业费等。到了2019年底，房屋满足过户条件，但金女士夫妇因为税费过高，表示“不要房子了，你们留下，把购房款还我们就行”。肖先生夫妇随后将房屋以291万元出售，并把289万元售房款转给了金女士夫妇。之后，肖先生夫妇认为借名买房行为应该无效，扣除购房款、税费等后，起诉要求金女士夫妇返还净房款2,152,523元。这起案件存在多个争议焦点。首先是双方签订的借名买房《协议》是否有效；其次，限价商品房借名买卖是否损害社会公共利益；再者，合同无效后，售房款应如何返还、双方过错如何划分；最后，金女士夫妇“已达成口头新协议，售房款全部归其所有”的主张能否成立。彭艳军律师在代理过程中发挥了关键作用。他精准定性借名买房合同效力，紧扣限价商品房的政策属性，提出核心法律意见：限价房属于国家政策性保障住房，借名买卖规避了政府回购程序，剥夺了其他符合条件的家庭购房机会，损害社会公共利益，根据《合同法》第52条应属无效。该观点被法院完全采纳，为后续返还售房款奠定了基础。他还成功推翻对方“房屋转让”抗辩。对方辩称双方并非借名买房，而是肖先生夫妇先购房、后因资金困难将房屋“转让”给己方。彭律师通过梳理时间线指出：购房首付款19万余元由肖先生夫妇支付，房屋位置、户型、楼层均由肖先生夫妇选定，且对方关于60万元性质的陈述前后矛盾，最终法院采信了“借名买房”的事实认定。对于金女士夫妇“口头新协议、售房款全归己方”的主张，彭律师也进行了有力反驳。他指出该主张无任何书面证据或证人证言佐证，且与《协议》约定及双方后续行为相悖。法院最终不予采信。在合同无效的情况下，虽然购房款、补缴土地收益等均由对方支付，且双方均有过错，但彭律师兼顾公平原则，主张扣除对方已付购房款、税费及客户已占有的2万元后，法院酌情支持再返还40万元。虽未达全额诉求，但在过错共担情形下为客户保住了42万元的实际利益，避免了“血本无归”。同时，他还把控诉讼程序，使案件受理费24,020元、保全费5,000元均由双方各半负担，为客户节省了诉讼成本。最终，法院判决确认双方签订的《协议》无效；韩先生、金女士于判决生效后十日内返还肖先生、李女士售房款400,000元；驳回肖先生、李女士的其他诉讼请求。这起案件给我们带来了很多启示。借名买政策性住房风险极高，此类协议通常因“损害社会公共利益”或“违反强制性规定”被认定无效，出资人无法取得房屋所有权，只能主张折价补偿。合同无效并不意味着出资款全损，法院会综合考虑双方过错、出资情况、房屋增值等因素，酌情返还。亲属间借名也需白纸黑字，即便签订协议，其效力仍存巨大隐患。“五年后可过户”不等于“五年后可任意处置”，限价房满足上市条件后，仍须按规定补缴土地收益等，且优先由政府回购，私下转让或借名出售仍可能被认定无效。建议通过合法途径处理保障房资格，不符合购房资格的家庭，不应通过借名方式规避政策，资格方也不应轻易出借名义，否则可能面临丧失保障房资格、被追究违规责任等风险。在处理此类无效合同纠纷时，代理律师需精准论证“损害公共利益”，同时结合公平原则、过错比例为客户争取最大实际利益。彭艳军律师凭借专业的法律知识和丰富的实战经验，在这起借名买房案件中为委托人争取到了合理的权益，也为我们敲响了房产交易的警钟。
以上是律师的法律建议，如有疑问，欢迎进一步咨询。
