优质问答
优质问答
疫情背景下，商业商铺租赁纠纷频发。本案中，出租方与承租方签订了为期10年的商业商铺租赁合同，约定将案涉商铺出租给承租方用于餐饮经营。合同明确规定了各阶段租金标准、支付期限、逾期违约责任等条款。在合同履行前期，双方都严格按照约定履行义务。然而，自2022年起，受疫情防控政策影响，餐饮行业整体经营受阻。承租方从2022年5月开始出现租金逾期支付、不足额支付的情况，后来因经营难以为继，承租方单方停止经营，并声称已完成商铺交还。双方就欠付租金核算、合同解除责任、商铺交还时间、违约金适用等问题产生了重大分歧，多次协商无果后，出租方委托陈双仪律师提起诉讼，要求承租方支付拖欠租金173350元及违约金80625元。核心争议：认知与法律的差距租金标准认定争议承租方提交了双方的沟通记录，坚称疫情期间双方已达成长期租金下调的一致约定，并且出租方同意押金直接抵扣欠付租金，认为出租方诉请的租金金额严重高于实际应付金额，只愿意支付欠租10万余元。然而，从法律角度看，沟通记录并不能确凿证明双方达成了长期租金下调的约定，有可能只是暂时性的缓付安排。商铺交还时间争议承租方主张已于2023年3月10日交还商铺钥匙并结清费用，不应承担后续租金。但实际情况是，商铺内仍有承租方分租的次承租人在经营，出租方直至2023年4月下旬才完成全部场地收回。双方对租金计算截止时间存在1个多月的差额争议，承租方的认知显然忽视了次承租人仍在使用商铺这一关键事实。违约责任适用争议案涉合同同时约定了承租方违约时出租方有权没收押金并主张相当于3个月租金的违约金。承租方认为两项责任叠加适用属于过度追责，且违约金标准远高于出租方实际损失，要求法院予以调整。但法律对于违约责任的认定并非仅仅依据一方的主观感受，而是要综合考虑合同约定和实际损失情况。律师专业视角：扭转局面陈双仪律师接受委托后，迅速采取了一系列专业措施。证据体系构建律师系统梳理了租赁合同、产权证明、租金支付流水、双方微信沟通记录、次承租人搬离沟通记录等全链条证据，形成了完整的证据链。通过这些证据，明确了合同履行过程中双方的真实意思表示，充分证明了双方仅为暂时性缓付租金，而非永久性下调租金，有力地否定了承租方关于租金已永久下调的抗辩。法律适用论证针对疫情背景下租赁合同纠纷的裁判规则，陈双仪律师结合案件事实进行了充分的法律论证。一方面，明确了承租方作为违约方，应当承担租赁合同提前解除的全部责任；另一方面，清晰区分了疫情影响下的合理帮扶与合同约定责任的边界。既考虑了疫情因素对案件的影响，回应了法院关于疫情因素酌情考量的裁判导向，又坚定地维护了出租方的合法诉求底线。争议焦点回应对于违约责任争议，律师结合出租方的实际空置损失、预期利益损失等进行了综合说明。虽然最终法院未支持违约金诉请，但明确了押金作为违约赔偿的性质，出租方无需向承租方退还或抵扣欠租，平衡了出租方的损失。判决结果：法律的公正裁决最终，法院的判决结果对出租方非常有利。租金核算方面，法院认定承租方需支付欠付租金130182元，远高于承租方抗辩的10万余元金额，最大限度地为出租方挽回了经济损失。在商铺交还时间认定上，法院结合次承租人搬离时间、新租户入场时间等事实，酌情认定商铺实际交还时间为2023年4月15日，支持了出租方关于租金应计至场地实际收回之日的主张，驳回了承租方关于2023年3月即完成交还的抗辩。此外，诉讼费用也得到了合理分担，本案原告预付案件受理费2555元，最终法院判决仅由原告自行承担1250元，剩余1305元由承租方承担，进一步降低了出租方的维权成本。现实延伸与避坑建议从这个案例中我们可以看出，无论是出租方还是承租方，在签订和履行租赁合同过程中都需要谨慎。对于出租方来说，要明确合同条款，详细约定租金调整、违约责任等事项，并且在合同履行过程中保留好相关证据，以便在发生纠纷时能够维护自己的合法权益。对于承租方而言，不能因为经营困难就随意违反合同约定，遇到问题应及时与出租方协商，通过合法途径解决。在商业租赁中，一定要避免仅凭口头约定或模糊的沟通记录来确定双方的权利和义务，要以书面合同为准。同时，要充分了解法律对于租赁合同纠纷的相关规定，避免因认知错误而陷入不必要的法律纠纷。如果遇到了类似的法律问题，不要自行盲目处理，及时寻求专业律师的帮助是明智之选。陈双仪律师深耕法律实务十余年，个人+团队拥有1000+宗案件诉讼实战经验，擅长金融借款诉讼、不良资产处置、资产重组、执行异议，并专攻企业合规等领域。她所在的广东德曼律师事务所将为您提供专业、高效的法律服务。
以上是律师的法律建议，如有疑问，欢迎进一步咨询。
