优质问答
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在房产交易的复杂领域中，借名买房这类情况时有发生，背后隐藏着诸多法律风险。彭艳军律师凭借丰富的经验和专业的法律知识，成功处理了一起借名买房引发的纠纷案件，为委托人挽回了部分损失。彭艳军律师是一名共产党员，曾在某中级法院工作，2013年开始从事律师职业。他是《新京报》《北京日报》《华夏时报》等主流媒体点评专家，也是北京电视台《第三调解室》《向前一步》《律师帮帮忙》嘉宾。他熟悉法院内部诉讼操作规程和沟通技巧，尤其擅长婚姻、继承、房产等复杂疑难案件，在房产类纠纷和婚姻家事案件方面有着丰富的诉讼实战经验。并且，他办案从不假手于人，从策略谋划到出庭应诉皆亲力亲为。下面来详细看看这起借名买房的案件。肖先生与李女士系夫妻，李女士与金女士系亲姐妹。肖先生夫妇经多年申请，获购北京市大兴区一套限价商品房资格。金女士夫妇得知后提出“借名买房”，双方于2014年1月23日签订《协议》，约定由金女士夫妇支付全部购房款60万元，房屋归其所有，待房产证满5年符合上市条件后办理过户。房屋交付后，一直由金女士夫妇占有、出租并缴纳物业费等。2019年底，房屋满足过户条件，金女士夫妇却因税费过高表示“不要房子了，你们留下，把购房款还我们就行”。肖先生夫妇遂将房屋以291万元出售，并将289万元售房款转给金女士夫妇。后肖先生夫妇认为借名买房行为应属无效，扣除购房款、税费等后，诉请金女士夫妇返还净房款2,152,523元。本案存在多个争议焦点。双方签订的借名买房《协议》是否有效？限价商品房借名买卖是否损害社会公共利益？合同无效后，售房款应如何返还、双方过错如何划分？金女士夫妇“已达成口头新协议，售房款全部归其所有”的主张能否成立？在这场诉讼中，彭艳军律师发挥了关键作用。他精准定性借名买房合同效力，紧扣限价商品房的政策属性，提出核心法律意见：限价房属于国家政策性保障住房，借名买卖规避了政府回购程序，剥夺了其他符合条件的家庭购房机会，损害社会公共利益，根据《合同法》第52条应属无效。该观点被法院完全采纳，为后续返还售房款奠定基石。他还成功推翻对方“房屋转让”抗辩。对方辩称双方并非借名买房，而是肖先生夫妇先购房、后因资金困难将房屋“转让”给己方。彭律师通过梳理时间线指出：购房首付款19万余元由肖先生夫妇支付，房屋位置、户型、楼层均由肖先生夫妇选定，且对方关于60万元性质的陈述前后矛盾，最终法院采信了“借名买房”的事实认定。此外，彭律师击破了“口头新协议、售房款全归己方”的主张。对方主张双方已达成口头新协议，肖先生夫妇同意将全部售房款归其所有。彭律师指出：该主张无任何书面证据或证人证言佐证，且与《协议》约定及双方后续行为相悖。法院最终不予采信。彭律师还巧妙运用公平原则，为客户争取实际返还。虽然《协议》无效，但购房款、补缴土地收益等均由对方支付，且双方均有过错。彭律师兼顾公平原则，主张扣除对方已付购房款、税费及客户已占有的2万元后，法院酌情支持再返还40万元。虽未达全额诉求，但在过错共担情形下为客户保住了42万元的实际利益，避免了“血本无归”。同时，他把控诉讼程序，合理分担费用，案件受理费24,020元、保全费5,000元均由双方各半负担，为客户节省了诉讼成本。最终，法院判决确认双方签订的《协议》无效（损害社会公共利益）；韩先生、金女士于判决生效后十日内返还肖先生、李女士售房款400,000元；驳回肖先生、李女士的其他诉讼请求。这起案件给我们带来了很多普法启示。借名买政策性住房（限价房、经适房、两限房）风险极高，此类协议通常因“损害社会公共利益”或“违反强制性规定”被认定无效，出资人无法取得房屋所有权，只能主张折价补偿。合同无效并不意味着出资款全损，法院会综合考虑双方过错、出资情况、房屋增值等因素，酌情返还。亲属间借名也需白纸黑字，签订明确协议，并留存出资、还贷、使用、收益等全部证据，但即便如此，协议效力仍存巨大隐患。“五年后可过户”不等于“五年后可任意处置”，限价房满足上市条件后，仍须按规定补缴土地收益等，且优先由政府回购，私下转让或借名出售仍可能被认定无效。建议通过合法途径处理保障房资格，不符合购房资格的家庭，不应通过借名方式规避政策，资格方也不应轻易出借名义，否则可能面临丧失保障房资格、被追究违规责任等风险。在房产交易中，法律风险无处不在。彭艳军律师凭借专业的知识和丰富的经验，为委托人在复杂的法律纠纷中找到了合理的解决方案，维护了委托人的合法权益。这也提醒我们，在涉及房产等重大交易时，一定要谨慎行事，了解相关法律规定，避免陷入不必要的法律纠纷。
以上是律师的法律建议，如有疑问，欢迎进一步咨询。
