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小产权房问题在房地产建设领域向来复杂且敏感。接下来要为大家讲述的这起案例，就围绕着小产权房建设工程施工合同纠纷展开，让我们一同深入探究其中的法律问题和权益纠葛。案情简介2016年12月，姚某经他人介绍与张某签订《合作协议》。协议清晰划分了双方的分工，甲方（张某）负责项目合同签订、支付工程款以及项目地外联工作；乙方（姚某）负责项目的所有投资、施工所需人员机械及费用，每平方米价格850元（根据实际面积结算），承包范围涵盖主体、防水、水电等。同时协议还约定，若发包方不能及时支付工程款超过一个月，由甲方负责支付；工人工资保证金15万元由乙方负责，项目验收后甲方负责退还；项目完成到三层时，乙方可借支工程款，每栋暂定50万元。2017年1月9日，张某出具证明，为姚某追加工程款每平方米50元，此证明与合作协议具有同等效力。同年5月7日，双方就亲水河畔项目又签订《合作协议书》，对土地情况、建筑面积、建设周期、房屋分配等作出了详细约定。姚某投入大量资金建设了两栋房屋，然而工程停工后，陈某并未按照协议约定比例将属于姚某的房屋交其销售，而是由自己设立的营销部统一销售，也未按比例支付售房款。2020年，姚某得知张某、陈某因违法占地被判刑，在维权无门的情况下，委托马常昆律师承办此案。争议焦点本案的争议焦点主要集中在两个方面。其一，双方签订的《合作协议书》是否有效。由于该项目属于“小产权房”，未办理《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等规划审批手续，协议的合法性受到质疑。其二，若协议无效，各方应如何承担责任，姚某的工程款损失该如何赔偿。法律分析马常昆律师承办案件后，开展了大量细致的工作。他通过现场查勘、翻阅资料、走访施工工人等方式，深入剖析案情。最终精准抓住合作协议因违反法律规定而无效这一关键要点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，张某受陈某委托与姚某签订两份《合作协议书》，因项目未办理相关规划审批手续，协议无效。陈某作为案涉项目的实际控制人、发包方，应为项目办理相关手续却未办理，主观过错较大；张某作为发包方委托代理人，明知代理事项违法仍代为办理合同签订事宜，存在过错；姚某作为项目实际施工人，明知项目未办理手续，因利益驱使仍承包施工，也存在一定过错。法官说法法院经审理认为，三人的过错共同导致合同无效。基于各方的过错程度，酌定陈某承担70%的过错责任，张某与陈某承担连带责任，姚某承担30%的过错责任。鉴定意见显示两栋楼的工程价款共计7718339.04元，按照过错责任，陈某应赔偿姚某案涉工程价款的70%，即5402837.33元，扣除姚某自认陈某已支付的工程款1648000元，陈某应实际赔偿姚某工程款损失3754837.33元；张某应就该款项与陈某承担连带赔偿责任。温馨提示通过这起案例，我们可以看出在建设工程领域，合同的合法性至关重要。对于发包方来说，应确保项目具备合法的规划审批手续，避免因手续不全导致合同无效，给自己和施工方带来不必要的损失。对于施工方而言，在承接项目前，要仔细审查项目的合法性，不能仅仅为了利益而忽视法律风险。实用维权建议1.施工方在签订建设工程合同前，应要求发包方提供项目的相关规划审批手续，仔细审查其合法性。若手续不全，应谨慎考虑是否承接项目。2.一旦发生纠纷，要及时收集和保存相关证据，如合同、施工记录、付款凭证等，以便在维权时能够有力地证明自己的主张。3.遇到复杂的法律问题，应及时寻求专业律师的帮助。专业律师能够凭借其丰富的经验和专业知识，为当事人制定合理的维权方案，最大程度地维护当事人的合法权益。马常昆律师，毕业于郑州大学法学专业，现为河南武雄律师事务所专职执业律师、高级合伙人、副主任。他深耕法律服务行业多年，具备扎实系统的法学理论功底与丰富的一线办案实务经验。在民商事纠纷、婚姻家事纠纷、各类合同纠纷、建设施工纠纷等领域有着深入的研究和丰富的实践经验。如果您在法律方面遇到问题，欢迎向马常昆律师咨询，他将以专业的态度和严谨的工作作风，为您提供优质的法律服务。
以上是律师的法律建议，如有疑问，欢迎进一步咨询。
