优质问答
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律师简介：山东元开律所的专业法律力量徐津律师，女，现执业于山东元开律师事务所。她拥有华东政法学院法学学士的教育背景，自执业以来已积累了5年丰富经验，执业证号为13713202111332788，主要服务地区为山东临沂。其擅长领域广泛，涵盖公司法、债权债务、知识产权、婚姻家庭以及合同纠纷等多个方面。在处理各类法律事务时，徐津律师凭借扎实的法学知识和丰富的实践经验，展现出卓越的专业素养，为众多当事人提供了优质、高效的法律服务。案例聚焦：商品房预售合同纠纷胜诉纪实案件代理情况在商品房预售合同纠纷领域，曾有一起备受关注的案件。徐津律师所在团队作为被告代理方，接手了这起复杂的纠纷。被告与开发商签订了《认购协议》，并依照约定支付了全部购房款。然而，由于开发商自身的债务问题，案涉房产被抵押查封，导致无法按时交付给被告。在此情况下，被告提出了核心诉求，包括解除购房协议、全额追回购房款以及要求开发商赔偿资金占用损失。这起案件涉及多方主体，其中包括开发商、第三方收款公司以及开发商股东，各方之间的法律关系错综复杂，在审理过程中需要应对合同效力认定、款项性质界定以及责任主体划分等多个关键争议点。案件核心难点1.合同效力的定性之争被告主张《认购协议》仅为预约合同，不具备商品房买卖合同的法律效力，试图以此来否定合同的约束力，进而拒绝承担交付房产或退款的责任。这一争议点成为案件的首要关键，直接决定了后续诉求的合法性基础。2.款项支付的责任模糊购房款并非由开发商直接收取，而是转入了第三方公司账户。被告辩称该款项是“代付工程款”，与商品房买卖并无直接关联，以此否认原告与开发商之间存在直接的债权债务关系。这一情况给款项性质的认定带来了极大的障碍。3.关联责任的举证困境被告主张开发商股东存在财产混同，应承担连带责任，但却缺乏直接证据来证明公司与股东财产独立，举证难度较大。同时，案涉房产已被抵押查封，被告提出的“购房款返还请求权优先于抵押权”主张，需要突破已生效判决的抵押权确认，在法律适用上存在不确定性。关键突破与代理策略1.精准锁定合同效力徐津律师团队围绕《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定展开工作，精心提交了《认购协议》、房款收据、增值税发票等一系列关键证据。通过这些证据，清晰地证明协议中已明确约定了房屋位置、价格、付款方式等商品房买卖合同的核心条款，并且开发商实际收受了全部购房款。最终成功说服法院认定该《认购协议》具备商品房买卖合同效力。2.构建完整证据链厘清款项性质团队成员仔细梳理银行转账记录、开发商出具的“抵账”收据及后续开具的购房发票，构建了一套完整的证据链。这套证据链有力地证明了被告支付的款项性质为购房款，第三方收款实际上是开发商指示下的债务清偿行为，从而明确开发商作为合同相对方，应对款项返还承担直接责任。3.依据法律规定主张合同解除鉴于案涉房产已被抵押查封，无法交付且不存在实际履行的可能性，徐津律师团队依据《民法典》第五百六十三条“合同目的无法实现”的规定，主张解除合同。同时，以“资金占用损失”为由，要求开发商按LPR标准支付利息，最终这一主张得到了法院的支持。最终胜诉结果1.合同解除：法院判决原告与开发商签订的《认购协议》于2025年12月30日解除。2.款项全额返还：开发商需向原告返还购房款103,1966元，并以该金额为基数，自2019年7月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至实际清偿之日。3.责任主体明确：法院驳回了被告对第三方收款方、开发商控股股东及股东个人的连带责任主张，明确责任主体为开发商，避免了无关主体的诉累。4.诉讼费用减免：案件受理费、保全申请费均由开发商承担，切实减轻了被告的经济负担。通过这起商品房预售合同纠纷案件，充分展现了徐津律师在处理复杂法律事务时的专业能力和卓越智慧。她凭借精准的法律分析、严谨的证据收集以及合理的代理策略，为当事人成功争取到了应有的权益，也为类似案件的处理提供了宝贵的借鉴经验。
以上是律师的法律建议，如有疑问，欢迎进一步咨询。
