优质问答
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一、律师简介：专业与经验兼备的法律从业者徐津律师，现执业于山东元开律师事务所，执业年限达5年，执业证号为13713202111332788，服务地区主要为山东临沂。她毕业于华东政法学院，拥有法学学士学位。徐津律师擅长领域广泛，涵盖公司法、债权债务、知识产权、婚姻家庭以及合同纠纷等多个方面。在执业过程中，她凭借扎实的法学知识和丰富的实践经验，为众多客户提供了优质高效的法律服务，赢得了客户的广泛认可和信赖。二、案例聚焦：商品房预售合同纠纷胜诉全记录（一）案件代理详情徐津律师所在团队作为被告代理方，接手了一起复杂的商品房预售合同纠纷案件。被告与开发商签订了《认购协议》并支付了全部购房款，然而，由于开发商的债务问题，案涉房产被抵押查封，无法交付给被告。被告的核心诉求是解除购房协议，全额追回购房款，并要求赔偿资金占用损失。此案件涉及开发商、第三方收款公司及开发商股东等多方主体，法律关系盘根错节。在审理过程中，需要应对合同效力认定、款项性质界定、责任主体划分等多个关键争议点，这对律师的专业能力和应对策略提出了极高的要求。（二）案件核心难点剖析1.合同效力的定性之争被告主张《认购协议》仅为预约合同，不具备商品房买卖合同的法律效力，企图借此否定合同约束力，拒绝承担交付房产或退款的责任。这一争议点成为案件的首要关键，直接决定了后续诉求的合法性基础。2.款项支付的责任模糊购房款并非由开发商直接收取，而是转入了第三方公司账户。被告辩称该款项是“代付工程款”，与商品房买卖无关，否认原告与开发商之间存在直接的债权债务关系。这一情况给款项性质的认定带来了极大的阻碍。3.关联责任的举证困境被告主张开发商股东存在财产混同，应承担连带责任，但缺乏直接证据证明公司与股东财产独立，举证难度极大。同时，案涉房产已被抵押查封，被告提出的“购房款返还请求权优先于抵押权”主张，需要突破已生效判决的抵押权确认，法律适用存在不确定性。（三）关键突破与代理策略展示1.精准锁定合同效力徐津律师团队围绕《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，精心提交了《认购协议》、房款收据、增值税发票等证据。通过这些证据，清晰地证明协议已明确约定房屋位置、价格、付款方式等商品房买卖合同核心条款，且开发商实际收受了全部购房款。最终成功说服法院认定该《认购协议》具备商品房买卖合同效力。2.构建完整证据链厘清款项性质团队仔细梳理银行转账记录、开发商出具的“抵账”收据及后续开具的购房发票，构建了完整的证据链。以此证明被告支付的款项性质为购房款，第三方收款是开发商指示下的债务清偿行为，开发商作为合同相对方，应对款项返还承担直接责任。3.依据法律规定主张合同解除鉴于案涉房产已被抵押查封，无法交付且无实际履行可能，徐津律师依据《民法典》第五百六十三条“合同目的无法实现”的规定，主张解除合同。并以“资金占用损失”为由，要求开发商按LPR标准支付利息，最终这一主张得到了法院的支持。（四）最终胜诉结果呈现1.合同解除：法院判决原告与开发商签订的《认购协议》于2025年12月30日解除。2.款项全额返还：开发商需向原告返还购房款1031966元，并以该金额为基数，自2019年7月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至实际清偿之日。3.责任主体明确：法院驳回了被告对第三方收款方、开发商控股股东及股东个人的连带责任主张，明确责任主体为开发商，避免了无关主体的诉累。4.诉讼费用减免：案件受理费、保全申请费均由开发商承担，减轻了被告的经济负担。三、办案启示：合同纠纷处理中的要点把控通过这起商品房预售合同纠纷案件，我们可以总结出合同纠纷处理中的几个关键要点：1.合同效力认定是基础：准确把握合同效力的认定标准，通过充分的证据证明合同性质，是维护当事人权益的首要前提。2.证据链构建至关重要：在复杂的合同纠纷中，构建完整、有效的证据链，对于厘清款项性质、明确责任主体起着决定性作用。3.善于运用法律条文：熟悉并合理运用相关法律法规，如《民法典》等，依据具体案情主张权利，能够有力地支持当事人的诉求。四、结语商品房预售合同纠纷涉及众多法律问题和当事人的切身利益。徐津律师凭借其专业素养、丰富经验和精准策略，成功为被告解决了这起复杂的纠纷。如果您或身边人正面临类似的合同纠纷问题，了解律师的办案思路和经验，有助于更好地维护自身合法权益，做出理性的决策。
以上是律师的法律建议，如有疑问，欢迎进一步咨询。
