优质问答
优质问答
田党胜律师，毕业于南昌大学法学专业，是北京市盈科（广州）律师事务所优秀合伙人，同时也是第五届、第六届中国广州仲裁委员会仲裁员。他执业22年来，在土地林权、征收拆迁、建设工程、行政诉讼等领域积累了丰富的经验，成功代理过多起重大案件。下面为大家介绍他办理的案例13。基本案情：违章厂房引发租赁纠纷上诉人郎某某与被上诉人FQ公司签订《租赁合同》，约定郎某某按FQ公司要求建造建筑面积达XX00平方米的厂房后出租。然而，郎某某在未取得建设工程规划许可证的情况下就建造了厂房，该厂房被行政部门认定为违章建筑。FQ公司以厂房无法合法使用为由起诉，要求解除合同、返还保证金XX0万元及利息，并赔偿损失。一审法院认定郎某某违约，判令其返还保证金及利息，郎某某不服上诉，二审维持原判。裁判结果：确认合同无效，返还保证金一审判决郎某某返还保证金XX0万元及利息（自20XX年5月XX日起算，按贷款利率计算，利息总额不超过本金），驳回其他诉讼请求。二审中，法院确认涉案厂房为违章建筑，租赁合同无效，但维持了一审返还保证金及利息的判决。法律分析：明确合同无效后果与责任-合同无效的认定：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第二条，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效。在此案中，涉案厂房被行政部门明确认定为违章建筑，因此该租赁合同自始无效。-法律后果：根据《民法典》第157条，合同无效后，郎某某因合同取得的保证金XX0万元应予以返还，利息作为法定孳息也应一并返还。-过错责任：郎某某作为出租方，未履行确保租赁物合法的义务，应对合同无效承担全部责任。而FQ公司未审查厂房合法性存在过失，但这并不影响其返还保证金的请求权。典型意义：警示租赁合法性审查-租赁物合法性审查义务：此案例强调出租方必须确保租赁物符合规划、建设等法律规定，否则合同可能因标的物违法而无效。-违章建筑的法律风险：提醒承租人在签订租赁合同时应审查房屋合法性，否则可能面临合同无效、无法使用租赁物的风险。-合同无效的财产处理：即便合同无效，无过错方仍可主张返还已支付款项及孳息，但需承担举证责任证明对方过错。代理律师作用与价值：专业代理实现诉求-精准锁定争议焦点：党胜律师团队作为被上诉人FQ公司的代理律师，通过调查取证，申请法院向城管部门调取关键证据，证实涉案厂房未办理规划报建手续，属于违章建筑，直接推动了合同无效的认定。-法律适用精准：援引《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条，明确合同无效的法律依据，否定了郎某某“厂房已建成”的抗辩。-诉讼策略成功：变更诉讼请求，从解除合同转为主张合同无效，避免了因解除合同需证明违约要件的举证风险，直接以合同无效主张返还财产。-利益最大化：通过主张利息为法定孳息，确保FQ公司除收回本金外获得资金占用补偿，最大限度地维护了委托人的权益。在这起厂房租赁合同无效案中，田党胜律师带领的党胜律师团队凭借专业的法律知识、精准的证据调取和有效的诉讼策略，成功实现了委托人的核心诉求，为FQ公司挽回了损失，同时也为市场主体在租赁交易中敲响了合法性审查的警钟。
以上是律师的法律建议，如有疑问，欢迎进一步咨询。
