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限购导致购房合同不能履行要怎样办

2019.10.131251次播放合同纠纷举报
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购房合同的履行过程中,可能会出现各种各样的问题阻碍合同的履行,比如在因为限购而不能履行购房合同时,应该怎么办呢?
根据《合同法》第117条的规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。限购具有公共政策的性质,是政府完善房地产市场宏观调控的措施,限购政策的出台是买卖双方无法预见、不能克服的,属于不可抗力。
因此,若购房合同于限购通知发布前签订,而限购政策导致购房目的最终不能实现,则限购政策属于法律上的“不可抗力”,双方可解除购房合同,返还订金或本金,恢复原状,并各自承担己方的损失,互不承担违约责任。
但如果购房合同于限购通知发布后签订,则买受人已然清楚该限购政策是否对自己产生约束力,此时,若购房合同的目的因限购政策而不能实现,买受人必定存在过错,应当承担一定的责任。《合同法》第58条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
法律依据:
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《合同法》
第五十二条合同无效的法定情形
有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十四条合同的法定解除
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

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主讲嘉宾

冯锐

四川瀛领律师事务所

冯锐律师,专职律师,擅长合同纠纷

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