所谓合同的效力，也就是通常所说的合同的法律效力。合同生效是法律对当事人合意的肯定评价，发生了当事人预期的法律效果。因此，合同的效力，即当事人约定的权利义务的发生。抵押合同在当事人就抵押事项达成合意时成立，但并不立即生效。只有待办理抵押登记时，合同方生效。
首先，从法理上讲，房地产抵押合同仅是当事人之间就抵押物设定抵押权的债权债务合同，其成立乃至生效时，抵押权尚未产生，订立抵押合同，属于一种债权行为。抵押合同的履行，即抵押人实际设立抵押权予以抵押登记，才是物权的行为;
其次，国家在办理房地产抵押登记时，对违反国家规定的强制性、禁止性规范的抵押登记予以坚决的否定，即当事人双方意思表示真实、一致，也不能承认其法律效力，而只对符合法律要求的抵押才予以设立登记，才承认其法律效力。
法律依据：
《中华人民共和国担保法》第四十一条
【抵押物登记及其效力】当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。