烟台王淼律师专业处理房屋租赁解约纠纷助力当事人成功全额退费

2024年下半年，市民甲某因工作地点跨区域调动，不得不提前终止刚租住不久的房屋，与出租方协商退费时遭遇阻碍，后续通过委托专业法律团队介入，才顺利拿回本应属于自己的剩余款项。这起看似事实清晰的小额房屋租赁合同纠纷，背后暗藏不少普通租客容易忽略的法律认知误区。 2024年7月，甲某与出租方乙某签订为期一年的房屋租赁合同，约定月租金1200元，租金支付方式为押一付六。合同签订当日，甲某依约付清半年租金7200元、押金1200元，同时全额缴纳了一年的房屋物业费一千余元。2024年9月，甲某收到单位跨市调动通知，确认无法继续租住该房屋，随即向乙某提出提前退房的诉求，2024年10月甲某完成全部搬离流程，当面将房屋钥匙交还给乙某。之后甲某多次主动联系乙某协商剩余租期的租金、物业费退费事宜，乙某始终以承租方提前解约属于根本违约为由，拒绝全额退还剩余款项，仅同意退还1000元及半年物业费。多次协商未果后，甲某委托北京市盈科（烟台）律师事务所王淼律师团队处理该纠纷，起诉要求乙某返还剩余三个月房租3600元及剩余九个月物业费700余元。 接案后王淼律师第一时间梳理案件材料，很快发现本案的核心难点并不在于违约事实的认定，而在于不少普通民众甚至部分从业者都存在认知偏差：认为只要承租方存在提前解约的违约行为，出租方就有权直接扣留全部剩余租金。同时本案可直接佐证腾房时间、房屋已交还出租方实际控制的直接证据并不充分，仅靠当事人自行留存的少量聊天记录，很难形成完整闭环。 针对这些问题，王淼律师迅速明确应对思路：首先不回避甲某提前解约的违约性质，反而主动确认其自愿按照合同约定，将已缴纳的1200元押金折抵一个月租金作为违约金，厘清“违约责任承担”和“款项超额占有”的法律边界。随后团队协办律师同步展开证据补全工作，逐一梳理甲某与乙某的全部聊天记录细节，调取当时的搬家支付凭证、搬离房屋的现场影像素材，甚至固定了乙某在社交平台发布的该房屋后续招租的公开信息，形成一套完整的证据链，充分证明案涉房屋早在2024年10月就已经完成腾退，乙某实际收回了房屋的全部控制权。庭审过程中，王淼律师重点论证，在承租方已经按照合同约定足额承担违约责任的前提下，出租方没有任何法律依据继续占有剩余租期对应的租金和未产生的物业费，该部分占有已构成不当得利，出租方不能因对方的单次违约行为获得远超实际损失的双重利益。 最终法院经审理认定，双方签订的房屋租赁合同合法有效，甲某自愿将押金折抵违约金符合合同约定，因甲某实际租住仅三个月，合同已实际解除且其已足额承担违约责任，其提出的返还剩余三个月房租3600元及剩余九个月物业费700余元的诉讼请求于法有据，依法判决乙某于判决生效之日起十日内返还对应款项，案件受理费也由乙某自行负担。甲某的全部核心诉讼请求均得到法院支持，全额挽回了相应经济损失。 这起案件的典型意义在于纠正了不少租赁合同履约过程中的常见误区。“违约金的作用是填补守约方的实际损失，绝非让守约方通过对方的违约行为超额获利”，这是民商事合同领域的基本裁判准则。房屋租赁合同履行过程中，若承租方因客观原因不得不提前解约，主动腾退房屋、配合出租方后续招租，且已按照合同约定承担对应违约责任的，有权主张出租方返还未实际租住期间的剩余租金、对应未产生的物业等配套费用，出租方无权直接全额扣留所有已缴费用。遇到此类纠纷时，当事人无需因为自身存在轻微违约行为就主动放弃合法权益，留存好腾房凭证、沟通记录等相关材料，通过合法途径主张合理诉求，自身的正当财产权益都会得到法律的支持与保护。