田党胜律师：厂房租赁合同无效案的成功辩护

田党胜律师，毕业于南昌大学法学专业，拥有22年执业经验，是北京市盈科（广州）律师事务所的优秀合伙人。他多次荣获优秀律师等荣誉称号，还担任过中国广州仲裁委员会仲裁员等职务。在众多复杂案件中，他凭借专业的法律知识和丰富的实践经验，为委托人排忧解难，维护其合法权益。下面要介绍的是他成功代理的一起厂房租赁合同无效案。
案情简介
上诉人郎某某与被上诉人FQ公司签订《租赁合同》，约定郎某某按FQ公司要求建造建筑面积达XX00平方米的厂房后出租。然而，郎某某在未取得建设工程规划许可证的情况下建造厂房，该厂房被行政部门认定为违章建筑。FQ公司以厂房无法合法使用为由起诉，要求解除合同、返还保证金XX0万元及利息，并赔偿损失。一审法院认定郎某某违约，判令返还保证金及利息；郎某某不服上诉，二审维持原判。
法律分析
合同无效的认定
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第二条，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效。涉案厂房被行政部门明确认定为违章建筑，所以该租赁合同自始无效。
法律后果
根据《民法典》第157条，合同无效后，郎某某因合同取得的保证金XX0万元应返还，利息作为法定孳息也应一并返还。
过错责任
郎某某作为出租方，未履行确保租赁物合法的义务，应对合同无效承担全部责任。FQ公司未审查厂房合法性存在过失，但这并不影响其返还保证金的请求权。
律师作用与价值
精准锁定争议焦点
党胜律师团队通过调查取证，申请法院向城管部门调取关键证据，证实涉案厂房未办理规划报建手续，属于违章建筑，这直接推动了合同无效的认定。在案件初期，郎某某可能试图以厂房已建成为由进行抗辩，但律师团队通过精准的调查，找到了问题的核心，为后续的法律适用和诉讼策略奠定了基础。
法律适用精准
律师团队援引《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条，明确合同无效的法律依据，否定了郎某某“厂房已建成”的抗辩。在法律条文的运用上，律师团队展现出了深厚的专业功底，准确地找到了适用于本案的法律条款，为FQ公司的诉求提供了坚实的法律支持。
诉讼策略成功
律师团队变更诉讼请求，从解除合同转为主张合同无效，避免了因解除合同需证明违约要件的举证风险，直接以合同无效主张返还财产。这种诉讼策略的调整体现了律师团队的灵活性和对案件的深入理解，有效地降低了FQ公司的举证难度，提高了胜诉的可能性。
利益最大化
通过主张利息为法定孳息，律师团队确保FQ公司除收回本金外获得资金占用补偿，最大限度地维护了委托人的权益。在保障委托人基本权益的基础上，律师团队进一步为委托人争取了更多的利益，体现了对委托人负责的态度。
这起案例为市场主体敲响了警钟，警示大家在签订租赁合同时，出租方必须确保租赁物符合规划、建设等法律规定，承租人也应审查房屋合法性，否则可能面临合同无效等风险。田党胜律师团队在本案中的专业表现，为解决类似复杂合同纠纷提供了宝贵的经验和借鉴。