田党胜律师：厂房租赁合同无效案的成功代理

田党胜律师，毕业于南昌大学法学专业，拥有22年执业经验，是北京市盈科（广州）律师事务所的优秀合伙人。他在土地林权、征收拆迁、建设工程、行政诉讼等领域有着丰富的办案经验，多次荣获优秀律师、优秀合伙人等荣誉称号。下面为大家详细介绍他办理的案例13——厂房租赁合同被判无效案。 案情回顾 上诉人郎某某与被上诉人FQ公司签订了《租赁合同》，约定郎某某按照FQ公司要求建造建筑面积达XX00平方米的厂房后出租给对方。然而，郎某某在未取得建设工程规划许可证的情况下就建造了该厂房，随后该厂房被行政部门认定为违章建筑。FQ公司以厂房无法合法使用为由，向法院起诉，要求解除合同、返还保证金XX0万元及利息，并赔偿损失。一审法院认定郎某某违约，判令其返还保证金及利息。郎某某不服判决提出上诉，二审维持原判。 裁判结果 一审判决郎某某返还保证金XX0万元及利息（自20XX年5月XX日起算，按贷款利率计算，利息总额不超过本金），驳回其他诉讼请求。二审确认涉案厂房为违章建筑，租赁合同无效，维持一审返还保证金及利息的判决。 法律分析 合同无效的认定 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第二条规定，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效。本案中，涉案厂房被行政部门明确认定为违章建筑，所以该租赁合同自始无效。 法律后果 依据《民法典》第157条，合同无效后，郎某某因合同取得的保证金XX0万元应返还给FQ公司，利息作为法定孳息也应一并返还。 过错责任 郎某某作为出租方，未履行确保租赁物合法的义务，应对合同无效承担全部责任。FQ公司未审查厂房合法性存在一定过失，但这并不影响其返还保证金的请求权。 典型意义 租赁物合法性审查义务 此案例警示出租方必须确保租赁物符合规划、建设等法律规定，否则合同可能因标的物违法而无效，从而给自己带来法律风险和经济损失。 违章建筑的法律风险 对于承租人来说，签订租赁合同时应认真审查房屋合法性，否则可能面临合同无效、无法使用租赁物的风险，造成不必要的损失。 合同无效的财产处理 即使合同无效，无过错方仍可主张返还已支付款项及孳息，但需要承担举证责任证明对方的过错。 代理律师作用与价值 党胜律师团队作为被上诉人FQ公司的代理律师，在本案中发挥了至关重要的作用。 精准锁定争议焦点 律师团队通过调查取证，申请法院向城管部门调取关键证据，证实涉案厂房未办理规划报建手续，属于违章建筑，这一关键证据直接推动了合同无效的认定。 法律适用精准 律师准确援引《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条，明确了合同无效的法律依据，有力地否定了郎某某“厂房已建成”的抗辩理由。 诉讼策略成功 律师团队变更诉讼请求，从解除合同转为主张合同无效，避免了因解除合同需证明违约要件的举证风险，直接以合同无效主张返还财产，使诉讼更具针对性和有效性。 利益最大化 通过主张利息为法定孳息，律师确保FQ公司除收回本金外还获得了资金占用补偿，最大限度地维护了委托人的权益。 在这个案例中，田党胜律师带领的党胜律师团队凭借专业的法律知识、精准的证据调取和有效的诉讼策略，成功实现了委托人的核心诉求，为类似的合同纠纷案件提供了宝贵的参考。