田党胜律师：厂房租赁合同无效案成功维护企业权益

田党胜律师，毕业于南昌大学法学专业，是北京市盈科（广州）律师事务所的优秀合伙人，拥有22年执业经验。他在土地林权、征收拆迁、建设工程、行政诉讼等领域有着丰富的办案经验，曾办理过多起重大案件，多次荣获优秀律师、优秀合伙人等荣誉称号。下面就为大家介绍他办理的案例13。
基本案情
上诉人郎某某（化名）与被上诉人FQ公司（化名）签订《租赁合同》，约定郎某某按FQ公司要求建造建筑面积达XX00平方米的厂房后出租给FQ公司。然而，郎某某在未取得建设工程规划许可证的情况下就建造了厂房，该厂房被行政部门认定为违章建筑。FQ公司以厂房无法合法使用为由起诉，要求解除合同、返还保证金XX0万元及利息，并赔偿损失。一审法院认定郎某某违约，判令其返还保证金及利息，郎某某不服上诉，二审维持原判。
裁判结果
一审判决
郎某某返还保证金XX0万元及利息（自20XX年5月XX日起算，按贷款利率计算，利息总额不超过本金），驳回其他诉讼请求（包括赔偿损失等）。
二审判决
确认涉案厂房为违章建筑，租赁合同无效，维持一审返还保证金及利息的判决。
法律分析
合同无效的认定
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第二条，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效。涉案厂房被行政部门明确认定为违章建筑，所以该租赁合同自始无效。
法律后果
依据《民法典》第157条，合同无效后，郎某某因合同取得的保证金XX0万元应返还，利息作为法定孳息也应一并返还。
过错责任
郎某某作为出租方，未履行确保租赁物合法的义务，应对合同无效承担全部责任。FQ公司未审查厂房合法性存在过失，但这并未影响其返还保证金的请求权。
典型意义
租赁物合法性审查义务
出租方必须确保租赁物符合规划、建设等法律规定，否则合同可能因标的物违法而无效。这提醒了广大出租企业主，在出租厂房等不动产时，一定要严格遵守法律法规，确保租赁物的合法性。
违章建筑的法律风险
承租人签订租赁合同时应审查房屋合法性，否则可能面临合同无效、无法使用租赁物的风险。这为企业在签订租赁合同时敲响了警钟，要增强法律意识，避免因疏忽而遭受损失。
合同无效的财产处理
即使合同无效，无过错方仍可主张返还已支付款项及孳息，但需承担举证责任证明对方过错。这为类似案件的处理提供了参考，明确了在合同无效情况下各方的权利和义务。
代理律师作用与价值
精准锁定争议焦点
党胜律师团队作为被上诉人FQ公司的代理律师，通过调查取证，申请法院向城管部门调取关键证据，证实涉案厂房未办理规划报建手续，属于违章建筑，直接推动了合同无效的认定。这体现了律师敏锐的洞察力和专业的调查能力。
法律适用精准
律师援引《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条，明确合同无效的法律依据，否定了郎某某“厂房已建成”的抗辩。这显示了律师对法律法规的熟悉和准确运用能力。
诉讼策略成功
律师变更诉讼请求（从解除合同转为主张合同无效），避免了因解除合同需证明违约要件的举证风险，直接以合同无效主张返还财产。这体现了律师灵活的诉讼策略和对案件的精准把握。
利益最大化
通过主张利息为法定孳息，律师确保FQ公司除收回本金外获得资金占用补偿，最大限度维护了委托人权益。这充分展现了律师为委托人争取最大利益的职业精神。
在这起厂房租赁合同无效案中，田党胜律师带领的党胜律师团队凭借专业的法律知识、精准的证据调取、灵活的诉讼策略，成功实现了委托人的核心诉求，为FQ公司挽回了经济损失，也为市场主体在类似合同纠纷中提供了宝贵的参考。