刑事辩护与二手房买卖：法律问题全解析-罗春利律师

罗春利律师：刑事辩护界的璀璨之星
罗春利律师出生于1974年，是北京知名的刑事辩护律师。他现在是北京市京师律师事务所合伙人，还担任京师（全国）刑事委员会理事、公共安全犯罪研究与辩护法律事务部主任。他的执业经历丰富，曾在北京市雄志律师事务所、北京市盈科律师事务所等任职，积累了深厚法律经验与人脉资源。
专业领域
罗春利律师专注刑事辩护，尤其擅长处理重大、复杂刑事案件。不管是财产犯罪、公共安全犯罪，还是其他刑事犯罪，他都能凭借专业知识和经验，为当事人提供精准有效的辩护。
职业资质
他拥有扎实的法律专业背景，法学理论功底深厚，实践经验丰富。作为京师刑事部门主任律师和合伙人，他在业内声誉颇高，其专业能力为成功办理众多重大刑事案件奠定了基础。
服务特色
罗春利律师以严谨负责的态度和卓越专业能力服务客户。他深入了解案件细节，精心制定辩护策略，为当事人提供全方位、个性化服务。办理案件时，他注重与当事人沟通，了解需求和关注点，确保提供贴心有效的法律帮助。
责任心和投入度
他对每个案件都高度负责、全身心投入。深知刑事案件关乎当事人命运和未来，他始终以当事人利益为出发点，全力以赴争取最大合法权益。他不辞辛劳，多次深入现场调查取证，与各方沟通协调，为成功辩护付出巨大努力。
专项经验
罗春利律师办理过众多有重大影响的刑事大要案，如河北“亿元水官”系列案、快播公司传播淫秽物品牟利案、组织领导河北张某某组织领导黑社会性质组织案等。在这些案件中，他凭借卓越辩护技巧和专业能力取得显著效果，赢得当事人和业界高度赞誉。比如在德内大街93号塌方“挖坑代表”重大责任事故案中，为被告人卢某争取到轻判；在快播涉传播淫秽物品牟利案中，为刘某某出具法律意见书使其获无罪不起诉；在“亿元水官”马超群重大受贿案中，为其弟减少一个罪名，为其弟媳的姑姑终止审理。
“二手房”买卖的法律问题
共有人同意与合同效力
1. 未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同效力认定需分情况。若房屋出售时权利登记仅为出卖人一人，基于不动产公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人是完全权利人，合同应认定有效，但买受人有过错、与出卖人恶意串通损害其他共有人利益的除外。若权利登记为数人，部分共同共有人不得擅自处分共有财产，其他权利人事后不予追认，合同应认定无效，但符合表见代理构成要件的，合同有效。
2. 未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同效力不受影响。房屋权利人个人购买所得房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成同住事实，房屋所有权人有保障其居住权益的义务，但这并不限制其处分房屋。
合同履行问题
合同签订后，一方不愿履行，另一方坚决要求继续履行的，除合同另有约定或出现法定解除情形外，应责令双方继续履行。履行义务时，另一方有损失的应赔偿。若确不能继续履行，违约方应赔偿直接损失和预期可得利益损失。房屋涨跌损失确定，双方协商的从约定；不能协商的，可比照最相类似房屋市场成交价与买卖合同成交价之差确定，无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定，认定损失时间点要综合考虑多种因素，守约方损失认定还需考虑履约情况、违约方预见能力及防止损失扩大措施等。
房屋质量瑕疵担保责任
买卖合同出卖人应承担质量瑕疵担保责任。“二手房”买卖中，出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的应承担赔偿责任；已如实告知或买受人明知瑕疵的，出卖人不承担责任；对于房屋隐蔽瑕疵，若不是出卖人造成且无证据证明其知晓，出卖人不承担责任，买受人可向开发商主张保修或赔偿责任。
房价争议认定
当事人签订多份买卖合同且房价不一致，原则上以后订立的合同为准。若一方有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等故意订立虚假价格，该变更不应认定，仍以前合同成交价履行。判断时要综合考虑履行情况、成交价与市场价格差距、合同登记备案情况等，存在违法行为可建议相关部门处理。
产权过户问题
买卖合同履行中，双方是债权债务关系，买受人只能要求出卖人履行合同义务，不能直接取得标的物所有权，也可能因法定情形无法取得。确权之诉需有所有权基础，出卖人未履行所有权移转义务前，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能要求出卖人履行产权过户义务。