威海肖大业律师厘清两类合同属性助金融机构驳回不当诉求

购房人早年与本地房产开发企业签订商品房预售合同，为支付购房款向本地某金融机构申请了个人住房贷款，三方各自按约履行前期义务。后续房产开发企业出现交付逾期、履约能力不足问题，购房人先行提起商品房预售合同纠纷诉讼，在法院主持下与开发企业达成调解协议，确认双方商品房预售合同正式解除，开发企业向购房人全额返还已付购房款、贷款本金及对应的资金损失赔偿。
原本以为购房相关纠纷就此了结，后续购房人却将放贷的金融机构列为被告，向法院提起诉讼，主张依据商品房买卖相关司法解释条款，要求案涉金融借款合同同步解除，免除自己剩余的贷款偿还相关责任。金融机构收到应诉材料后，随即委托北京市盈科（威海）律师事务所的肖大业律师处理该案一审阶段的代理工作。
接手案件后，肖大业律师第一时间梳理全案关联材料，找到本案核心待厘清的争议点：案涉已经解除的商品房买卖合同，和当事人诉请解除的金融借款合同，二者的法律关系到底是从属关联还是互相独立，各方对于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的适用前提存在完全不同的理解。
该条款的立法本意，是针对购房人在房屋买卖纠纷中出现“拿不到房、退不到钱，还要继续还贷款”的双重损失情形，出于公平原则允许当事人请求同步解除借款合同。但本案的特殊点在于购房人已经通过另案调解，从开发企业处全额拿到了已付购房款、此前已偿还的贷款部分本息，还有对应资金损失的足额赔偿，并不属于权益受损的情形。如果直接套用该条款支持原告诉求，既不符合立法初衷，也会让金融机构承担本不该由其负担的资金损失，打破三方原本平衡的权责关系。
肖大业律师结合自己此前在建筑行业积累的行业经验，以及处理多起民商事交叉案件的实操思路，没有陷入两类合同是否绑定关系的无意义争议，而是调整抗辩的核心逻辑：不再机械论证两份合同的从属关联，转而紧扣法定解除的核心构成要件，从原告的实际权益状态入手组织证据链，第一时间调取关联案件的调解文书，固定原告已经足额拿到所有购房相关赔付的事实，逐一对应司法解释条款的适用条件，逐条列明本案不符合条款适用的核心要素。
庭审过程中，肖大业律师当庭就案件核心争议逐项回应，明确提出：即便商品房预售合同解除，金融借款合同本身的效力仍然独立，购房人在已经通过另案处置全额取得全部购房款及损失赔付的前提下，不存在“既无法取得房屋，也无法收回已付购房款”的法定适用前提，此时主张解除金融借款合同没有事实和法律支撑，借款合同继续履行不会额外加重购房人的任何负担，其自身的资金权益已经得到充分保障。
合议庭经核查全案证据与庭审陈述，最终采纳了肖大业律师的全部抗辩意见，认定涉案商品房买卖合同与金融借款合同属于互相独立的两类法律关系，原告已通过另案调解取得全部已付购房款及对应损失赔偿，不存在既无法取得房屋又需额外承担贷款偿还责任的加重负担情形，不符合法定解除条件，判决驳回原告全部诉讼请求，为委托的金融机构避免了数百万元的信贷资金坏账风险，无需额外承担合同解除带来的不合理资金损失。
参与本次案件处置的肖大业律师提到，实践中很多普通当事人容易误将商品房买卖合同和住房贷款合同当成完全绑定的从属关系，忽略二者各自对应的不同法律主体与权利义务边界。这里也需要明确一句普法金句：“房屋买卖与金融借款分属两类独立法律关系，权益足额清偿后无需强行突破合同相对性。”
对于普通购房者而言，如果遇到房企逾期交付、预售合同解除的情形，首先要先明确自身可主张的赔付范围，优先通过向房企追责足额覆盖自身全部损失，切忌在已经获得足额赔付的情况下，盲目要求解除住房贷款合同，反而引发不必要的新诉累。而对于金融机构来说，在处理这类因房屋买卖纠纷延伸的借款合同争议时，也不必一味妥协接受不合理的解除诉求，可先核查购房者的实际权益赔付情况，再结合法律规定划定权责边界，保障自身的合法经营权益。