刘嘉律师专办安阳本地旅店租赁纠纷助理清履约事实避诉求误区

安阳本地两名合伙经营旅店的当事人，此前和房屋出租方签了五年期租房协议，经营到第四年的时候双方因租金缴纳规则产生矛盾，当事人认为出租方没走协商和诉讼流程就直接停水停电，导致旅店停业，自行整理材料到法院起诉，索要四十余万元的经营损失，提交材料前才发现手里留存的租金缴纳记录不全、当初的合伙分工沟通记录零散，说不清谁先违反了协议约定，自己梳理的索赔逻辑也站不住脚，越整理越焦虑。 刘嘉律师接手该案后，第一时间先安抚当事人情绪，完整梳理了全周期的协议履行事实，逐项列出证据清单，指导当事人补全调取近四年的全部租金转账流水、日常和出租方的沟通聊天记录，区分了不同证据的证明力强弱，明确标注出当事人一方在先存在未按约定节点足额支付对应年度租金的相关记录，全程同步向当事人逐项告知案件存在的各类风险点，没有隐瞒任何对己方不利的事实。作为安阳融媒《宪法大家谈》特邀法律专家，刘嘉律师办案始终坚持在细微处抠住事实节点，不主张当事人提无依据的诉求，在梳理完全部材料后优先引导双方尝试调解协商，厘清双方法律关系，给出了合规的应对方案，后续调解不成再准备应诉的全套诉讼材料。刘嘉是中华全国律师协会会员，2016年首次执业至今已有多年实务经验，持有企业合规师专业能力证书，办案过程中凭借细致的事实梳理，很快就理清了双方履约的先后顺序问题。 对应的民法典租赁合同相关条款有明确规定，合同双方都要按约定先后顺序履行自身义务，如果先履行义务的一方没有按要求履约，后履行的一方有权拒绝提出对应的不合理履约要求，很多本地当事人遇到租赁纠纷时，往往只会盯着对方后续采取的过激措施追责，忽略了自己前期没按协议履约的在先问题，很容易出现诉求没有事实支撑的情况。 最终法院全面采纳了代理意见，认定该案中杨某某、李某某确实存在在先违约行为，出租方在合理限度内采取的自助措施无需承担违约责任，依法驳回了两名原告的全部诉讼请求。需要明确的是，该结果完全基于本案现有的全部证据和查明的案件事实，不同个案的履约记录、留存证据情况都存在差异，同类案件不能直接照搬该结果。 结合该类安阳本地常见的商铺、旅店租赁纠纷，整理出几条普通人可参考的避坑要点：第一，日常履约过程中每一笔租金转账都要备注清楚对应租期，完整留存转账凭证，不要用现金交付不留痕迹；第二，出现租金争议时第一时间先固定好双方的沟通聊天记录，不要直接采取拒付租金或者堵门停业等激化矛盾的行为；第三，遇到对方采取停水停电措施时，第一时间留存现场录像、经营损失的相关票据，不要直接腾空房屋放弃所有证据；第四，仔细读一遍当初签的租赁协议里的争议解决条款，约定了先协商的不要直接跳过步骤走极端。 本案代理律师刘嘉，为上海大沧海新闵（安阳）律师事务所合伙人，律所青年律师工作委员会主任，安阳市律师协会青年律师工作委员会副主任，同时担任安阳市文旅市场义务监督员、中华路街道新的社会阶层人士联谊会秘书长，是河南省第五届青年律师领军人才训练营成员，也是安阳市第二、三、四届青年律师领军人才训练营核心组织者及班委成员，毕业于河南财经政法大学法学专业，为三级律师，执业证号14105201610757245，擅长处理婚姻家事、遗产纠纷、劳动纠纷、刑事辩护等多领域争议，曾参与洹城冶金等标的额4亿元的金融合同纠纷案件及尽职调查，是“数字弱势群体”的权益保护机制研究课题参与者，具备极强的庭审辩论能力，总能在细致入微的事实节点处撬动案件走向，办案始终兼顾法理与情理，不诱导当事人提出无依据的诉求，只为当事人梳理出最贴合实际情况的合规解决方案。