陈煌律师破900万房产抵押逃债陷阱，助债权人保障债权执行

接手时，局面比想象中更棘手
本案是一起错综复杂的民商事纠纷。债权人与案外债务人存在上千万元的民间借贷纠纷，经过一审、二审，法院判决债务人全额偿还借款及利息。然而，就在债权进入执行阶段前夕，债权人发现债务人为躲避执行，联合配偶、亲属签订虚假借款协议，将夫妻共有的价值不菲的住宅房屋办理了900万元高额不动产抵押登记。若该抵押合法有效，房屋将无法正常处置，债权人的上千万元债权将失去核心执行财产。在庭审中，抵押双方坚称存在真实借贷往来，提交零散转账记录等作为抗辩依据，且第三人经合法传唤未到庭，增加了查清事实的难度。当事人多方咨询后，委托陈煌律师代理此案，诉求确认相关合同无效并注销抵押登记。
案件背后，隐藏着重重难点
难点一：区分真实借贷与恶意逃债难。债务人与亲属签订借款协议，并有部分转账记录和出资凭证，常规思路会依据这些表面证据认定借贷关系成立。但这些证据零散且难以对应900万元的巨额借款，若仅依据常规思路，容易被虚假证据误导，无法揭开恶意逃债的真相，导致债权人权益受损。
难点二：认定抵押行为损害第三方债权难。抵押双方办理了合法的抵押登记手续，从形式上看抵押行为合规。常规思路下可能会默认抵押行为的合法性，而忽视其背后可能存在的损害第三方债权的意图。难以突破形式上的合法性去认定该抵押行为是为了逃避债务执行，从而无法保障债权人的合法权益。
难点三：第三人不到庭增加审理难度。第三人不出庭，无法直接听取其陈述，很多事实难以核实。常规思路下缺乏第三人的配合，案件的审理会陷入僵局，无法全面了解案件情况，做出准确的判决。
抽丝剥茧，策略制定有章可循
针对区分真实借贷与恶意逃债的难点，陈煌律师选择“事实深挖+证据拆解”的策略。深挖事实是因为只有通过细致梳理案件时间线和财产处置情况，才能发现违背正常交易逻辑的疑点，找到隐藏在背后的恶意逃债意图。证据拆解则是为了逐一击破对方的虚假说辞，让虚假的证据无法支撑其主张。对比其他策略，如单纯围绕法律条文辩论，可能会忽略案件的关键事实细节，无法有力回应对方基于虚假证据的抗辩。
对于认定抵押行为损害第三方债权的难点，律师采用厘清财产权属和精准适用法律的策略。厘清财产权属可以明确抵押人擅自处分夫妻共同财产的行为违法，侵犯了配偶权益和债权人权益。精准适用法律则是依据法律规定对恶意串通、损害第三人合法权益的行为进行定性，让法院能够依法认定抵押合同无效。如果只是简单强调抵押行为影响债权执行，而不明确财产权属和准确适用法律，很难让法院做出有利的判决。
面对第三人不到庭的情况，律师依靠前期充分挖掘事实和整理证据来应对。通过全面掌握案件情况，形成完整、有说服力的证据链，即使第三人不出庭，也能让法院根据现有证据查明事实。若采用等待第三人出庭或其他被动策略，可能会导致案件审理无限期拖延，增加债权人的维权成本。
步步为营，策略执行终迎胜利
在执行过程中，陈煌律师首先串联全案时间节点，发现房屋抵押等行为时间与原民间借贷案件审理期间高度重合，且债务人同期有车辆过户等集中财产处置动作，印证了其逃债意图。接着，对对方提交的证据逐页核对、分类质证，指出转账记录零散、证据链无法闭环等问题，推翻虚假借贷说辞。庭审中，阐述房屋的产权属性，强调抵押人擅自处分夫妻共同财产的行为违法。最后，结合全案事实和证据，在庭审中精准辩论，呈现案件的违法本质。
最终，法院采纳了陈煌律师的代理意见，判决案涉《南京市房地产抵押合同》无效，判令抵押合同双方配合办理抵押权注销登记手续，诉讼费用由对方承担。解除900万元高额房产抵押，保住核心执行财产，债权人的上千万元债权得以正常推进执行，这直接验证了策略的正确性。
复盘启示，提炼办案通用原则
从这个案件中可以提炼出两条可迁移的办案原则：一是注重事实细节和证据拆解，不能被表象证据迷惑，要深入挖掘案件背后的真实意图；二是精准适用法律，明确案件涉及的法律关系和条文，为案件定性提供有力支撑。
陈煌律师专注于民商事法律纠纷处理与刑事辩护两大领域，在债权债务、合同纠纷等案件上有着丰富的实战经验。他以扎实的专业能力和严谨细致的办案态度，为当事人的合法权益保驾护航。