安阳市刘嘉律师厘清房屋租赁履约时序有力抗辩助委托人完胜原告诉请

2019年10月，杨某某、李某某达成口头合伙协议，共同经营旅店项目。双方口头分工明确，李某某负责对接出租方洽谈租房及对外协调事务，杨某某后续负责办理经营证照及日常旅店运营。当月23日，李某某作为承租方代表，与玫瑰谷某公司的签约代表吴某签署房屋租赁协议，约定租赁期限自2019年12月10日至2024年12月10日，同时明确了各阶段租金支付标准、押金金额，以及争议解决需先协商、协商不成再走司法途径的条款。
同年11月4日，杨某某以个人名义注册成立个体工商户“安阳市文峰区万豪住宿旅店”，后续二人正式入驻案涉房屋开展经营。合同履行至2023年7月时，双方就第五年度的租金缴纳事宜产生争议，杨某某、李某某主张出租方在未履行协商前置程序、未提起诉讼的前提下，直接指示物业公司对旅店采取停水停电措施，直接导致旅店彻底无法正常经营，合同目的完全落空，因此将玫瑰谷某公司与吴某一并诉至法院，要求对方按照协议约定的违约条款，赔偿各项经营损失合计40余万元。
上海大沧海新闵（安阳）律师事务所接受玫瑰谷某公司委托后，指派刘嘉律师承办该案。接手案件初期，案件存在几处明显难点：一方面，原告方提交了大量停水停电后的现场照片、近期经营流水凭证，初步举证看似符合出租方私力救济构成违约的表象，直接对应原告主张的40余万元损失依据；另一方面，案涉租赁合同履行周期长达近4年，期间双方多次微信沟通租金缴纳、房屋维修等零散事宜，相关沟通记录未做系统留存，履约行为的先后时序容易出现举证断层；此外，原告方刻意回避了自身租金缴纳环节的细节问题，庭审中极易将争议焦点引导至出租方采取停水停电措施的程序瑕疵上，模糊违约行为的认定边界。
刘嘉律师依托多年民商事案件办理的细致办案习惯，逐页梳理近4年的全部履约材料，按时间轴逐一标注每一期租金的应付时间、实付金额、到账日期，以及双方沟通的对应内容，很快就找到了核心争议的关键逻辑：原告方未按协议约定的时限足额支付第五年度租金，已经先行构成违约，且经出租方多次催告后仍未在合理期限内补足欠付金额。刘嘉律师结合民法典关于先履行抗辩权的相关规定明确提出，在租赁合同关系中，承租方按时足额支付租金是核心的先合同义务，在先履行一方未履行主要义务时，后履行一方有权拒绝相应的履行要求，出租方为避免损失进一步扩大，在必要限度内采取停水停电的约束措施，属于行使合法的抗辩权利，不构成协议约定的违约情形。
随后的庭审环节中，刘嘉律师依托此前梳理的完整时间轴证据链条，清晰还原了双方履约的全流程行为顺序，针对原告方提出的损失构成逐项做出针对性回应，清晰指出原告方提交的经营流水未剔除正常经营成本，不能直接等同于实际损失金额，且该损失的产生根源是原告方自身未按期缴租导致合同履行陷入僵局，相关后果不应由出租方承担。整个庭审陈述逻辑连贯，细节对应严谨，完整呈现了全案的事实脉络。
法院经审理后，全面采纳了刘嘉律师的代理意见，认定杨某某、李某某在租赁合同履行过程中存在未按期足额支付租金的先违约行为，玫瑰谷某公司采取的约束措施属于合理行使先履行抗辩权的范畴，无需承担协议约定的违约责任，最终判决驳回杨某某、李某某的全部诉讼请求，委托人无需向原告支付任何赔偿款项。
作为安阳市青年律师工作委员会副主任，刘嘉律师始终坚持一个办案原则：“合同履约的先后顺序是认定违约责任的核心标尺，抛开行为时序单独评判某一行为的对错，本身就是对契约精神的违背。”
现实中不少租赁双方遇到争议时，往往会跳过协商、诉讼的正规路径，直接采取停水停电、锁门阻工等私力救济方式，极易引发不必要的冲突。在此也提示所有市场主体，签订合同时要明确各类义务的履行先后顺序，留存好每一次履约的沟通记录与支付凭证，出现争议后优先按照合同约定的争议解决方式推进，即便自身享有合法抗辩权利，也应当在合理限度内采取措施，避免因行为过当反倒需要承担相应责任。