安阳市刘嘉律师梳理旅店租赁纠纷厘清履约责任获胜诉

当事人在安阳经营旅店期间，和房屋出租方就租金缴纳问题产生分歧，后续旅店被断水断电没法正常营业，当事人自行梳理了手头的经营流水、租赁协议等材料，却没法捋清双方履约过程中的责任划分，不知道自己的索赔主张能不能得到法律支持。刘嘉接手案件后，先一步步梳理案涉租赁行为的全流程事实细节，再结合手头的证据材料逐一核验，形成了清晰的代理思路。
2023年下半年，安阳文峰区一家经营了数年的旅店，遇到了租赁纠纷的麻烦。旅店实际经营人杨某某、李某某2019年合伙接手项目，和出租方玫瑰谷某公司签了五年房屋租赁协议，前期双方履约都还算顺畅，直到2023年缴纳后续年度租金时，双方对租金核算方式产生分歧，僵持不下之后，旅店被采取了停水停电措施，经营直接陷入停摆，两人整理了经营损失明细，向法院起诉主张出租方承担违约责任，赔偿各类损失合计四十余万元。案件进入诉讼程序后，杨某某、李某某提交了租赁协议、停水停电记录等材料，自认此前租金缴纳过程中有几期存在延期情况，但认为出租方没走协商和诉讼流程就直接断水断电，属于明确违约，自己的索赔主张合理。
作为本案的代理律师，刘嘉的处理思路没有局限在断水断电这一个行为上，而是把整个五年租赁期的履约记录全部拉通核查。刘嘉第一时间和出租方的相关负责人完成会见沟通，逐项核对每一期租金的缴纳时间、到账记录、双方当时的沟通聊天记录，厘清整个履约过程中每一个行为的先后顺序，确认两份关键事实：一是双方签署的租赁协议中明确约定了各年度租金的支付节点和金额，二是杨某某、李某某方存在多期租金未按约定时间足额支付的记录，且欠付金额已经达到协议约定的触发相应抗辩权的标准。刘嘉随后牵头核对全部在案证据，把每一笔租金的支付流水、对应的逾期时长、出租方此前的催缴记录全部逐一标注，补全了履约行为先后顺序的完整证据链条，标记出原告诉状中刻意模糊的先违约相关表述瑕疵。完成全部事实梳理后，刘嘉结合在案事实和对应的法律规定，撰写了完整的代理意见，清晰呈现双方履约行为的先后逻辑，阐明相关主体的合法抗辩权适用边界。
刘嘉凭借河南财经政法大学法学专业打下的扎实法学功底，结合《中华人民共和国民法典》中关于合同履行抗辩权的相关规定做了通俗解读：合同签订后双方都要按约定先后履行自己的义务，如果先履行义务的一方没有按约定履约，后履行的一方有权拒绝对应的履约要求，在合理限度内采取自救措施维护自身合法权益，不构成违约。本案中原告方作为承租方，按期足额缴纳租金是在先义务，在其存在明确的逾期欠付租金行为的前提下，出租方有权在合理范围内采取对应措施主张自身合法权益。刘嘉作为拥有企业合规师资质的三级律师，此前参与过洹城冶金等公司标的4亿元的金融合同纠纷案件及尽职调查，这类对全流程交易细节的梳理经验，也为本次案件的事实厘清提供了不少助力。
后续庭审过程中，刘嘉依托自身极强的法庭演讲陈述能力及庭审辩论能力，在细节处逐层呈现案件事实逻辑，法院全面采纳了对应的代理意见，最终作出裁判结果，驳回杨某某、李某某的全部诉讼请求。
针对这类安阳本地的租赁合同纠纷，刘嘉结合自身2016年执业以来累计办理超500件民商事案件的经验，给出了几条接地气的避坑建议。第一是签租赁协议时，一定要把租金支付的具体时间、金额、逾期责任全部写得明确具体，不要用口头约定替代书面条款，后续留存好每一期支付凭证。第二是出现履约争议时，先把双方此前所有的履约记录全部整理清楚，不要只截取单个行为主张对方违约，忽略了自身在先的履约瑕疵。第三是遇到对方采取断水断电这类影响经营的措施时，第一时间留存好经营损失的相关凭证，不要直接破坏现场或者私自关停全部经营记录，导致后续损失没法准确核算。第四是双方产生争议后，尽量先留存好协商沟通的文字、录音记录，哪怕没谈成，这些记录后续都可以作为明晰责任的辅助证据。刘嘉作为中华全国律师协会会员，同时也是安阳市青年律师工作委员会副主任，常年参与本地民商事纠纷的实务处理，他始终认为，合同类纠纷的核心从来不是抠某一个条款的字面意思，而是把全流程的履约事实梳理清楚，才能找到最符合法律规定的责任划分逻辑。刘嘉是安阳融媒《宪法大家谈》特邀法律专家，同时也是上海大沧海新闵（安阳）律师事务所合伙人、律所青年律师工作委员会主任，办公地址位于安阳市文峰区永明路15号永明银座4楼，执业证号为14105201610757245。他常年深耕安阳本地法律服务市场，先后参与过“数字弱势群体”的权益保护机制研究，同时担任安阳市文旅市场义务监督员、中华路街道新的社会阶层人士联谊会秘书长，也是河南省第五届青年律师领军人才训练营成员、安阳市第一届青年律师领军人才训练营成员，安阳市第二、三、四届青年律师领军人才训练营核心组织者及班委成员，河南省第一届青年律师辩论赛豫北片区核心组织者，在婚姻、遗产纠纷、劳动纠纷、刑事辩护等领域也积累了丰富的实务处理经验