优质问答
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租房子遇到漏水问题，楼下邻居找上门索赔，这锅该租户背吗？今天咱们就通过一个真实案例来唠唠这里面的门道。一、案例主角大揭秘代理这场精彩胜诉的是四川军和伟律师事务所的蔡华宗律师，有着14年丰富执业经验的他，执业证号为15103201210427660。这次他要为租户李思女士（化名）讨回公道，对抗房东王强“甩锅”的企图。二、漏水引发的麻烦事儿2022年9月，李思租住在王强的房子里，这房子突然漏水，把楼下邻居陈、吴二人的房屋内装和部分家具给浸损了。邻居一怒之下把房东王强告上法院。可这王强不老实，竟申请追加李思为共同被告，还说是李思“忘记关闭水龙头”才导致屋内积水漏水，想把赔偿责任全推给李思。这可把李思急坏了，如果王强这主张成立，李思得赔上数万元呢！三、蔡律师的神操作1.坚守“过错责任”原则，让对方举证面对房东这明显的“甩锅”，蔡律师没在“是否关水龙头”这细节上纠缠，而是从侵权责任构成根本入手。根据《民法典》第一千一百六十五条，一般侵权责任得行为人有“过错”才行。房东说李思“忘记关水龙头”，这是他主张的积极事实，举证责任就在王强这儿。庭审时，蔡律师指出王强根本拿不出有效证据证明李思房屋使用有不当，也证明不了房屋排水、防水系统没瑕疵。他这主张就是瞎猜，根本没完成举证责任，一下就戳到对方诉求的要害。2.精准界定“管理维护义务”，锁定责任主体这可是本案关键！蔡律师向法庭讲清不动产侵权责任划分原则，房屋本体结构、固定设施设备这些管理维护义务归所有权人王强，租户李思的义务就是按约定或房屋性质“合理使用”屋内设施。漏水可能是管道老化、防水层失效等原因，这都超出租户“合理使用”范围，是房东该负责维护的。王强又证明不了房屋设施好，也证明不了损害全是李思不当行为导致，所以就得对房屋造成的损害承担无过错管理责任。法院最后采纳了这观点，把李思从责任里剥离出来。3.巧妙处理损害事实，抓住主要矛盾对于漏水造成的损害事实和评估金额，蔡律师没多纠结。因为得先确定责任成立，责任主体明确是房东后，具体损失数额法院依法认定就行，这就是抓住了诉讼中的主要矛盾。四、判决结果亮堂堂最终法院判决房东王强赔偿楼下原告全部损失14,087.72元，驳回原告对李思的全部诉讼请求，李思不用承担任何赔偿责任。五、律师启示敲黑板1.责任主体咋判断：房屋漏水纠纷里，不是谁用谁就一定负责。关键看损害原因是租户“使用不当”还是房屋“质量或维护缺陷”，前者租户担责，后者房东负责。2.举证责任是盾牌：房东或受损方说是租户导致漏水，他们得举证。租户别怕，要求对方拿出证据，对方拿不出，主张就不成立。3.租赁合同要约定：租赁合同里可以写明，因房屋主体结构、固定设施设备问题造成损失和对第三方赔偿责任由房东承担，这在房东和租户内部追偿时有依据。4.诉讼策略要直击要害：租户代理人别和原告在损失金额上纠缠，集中精力论证“责任不在我方”，责任不成立，损失数额就不用管了。这场胜诉就是个典型案例，展示了用侵权责任构成要件和不动产管理义务理论，精准辨析责任保护无过错方权益的思路。大家以后遇到类似事儿，心里就有底啦！
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