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法律解答：超过20年的租赁合同，超过部分无效。租赁期限仍以20年为上限。法律依据：《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。核心分析：适用逻辑：法律明确限制租赁期限上限为20年，旨在维护交易稳定性和合理预期。权利义务：出租方和承租方在20年内的租赁权利义务受法律保护，但超出部分无效，双方相应权益不再受法律强制保障。关键要件：租赁合同约定的租赁期限超过20年。实务建议：收集证据：保留好租赁合同文本，以证明租赁期限约定情况。处理方式：对于超过20年部分，双方可协商调整，明确新的租赁期限等条款。若无法协商一致，可通过诉讼等法律程序，由法院确认合同效力及对超期部分进行处理。在诉讼中，提供租赁合同等相关证据，按照民事诉讼程序进行举证、质证等环节，由法院依据法律作出公正判决。
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