以房抵债遇查封危机，看如何成功维权挽回数百万损失

案情回顾：以房抵债后的执行困境 原告是一家供水工程施工单位，承接了第三人开发的文旅综合体项目多期供水管道安装工程，两份施工合同总价款高达1290万元。原告兢兢业业完成施工义务后，第三人却只支付了310万元工程款，近千万元款项长期拖欠未还。 2021年1月，双方经结算签订了以房抵债协议，第三人将其开发的两套别墅作价抵偿所欠的全部工程款及水费。协议签订后，第三人把案涉房屋交付给了原告，原告也顺利办理了收房手续，签订了物业服务协议，缴纳了两年物业费，还进场装修。但由于第三人的原因，房屋一直未能办理网签备案及产权过户登记。 到了2022年1月，因为第三人与被告之间的装饰装修合同纠纷，案涉房屋被法院依法查封。后来，第三人未履行生效调解书确定的义务，被告向法院申请强制执行，打算对案涉房屋启动评估拍卖程序。原告得知后立即提出执行异议，可法院经形式审查认为原告未签订正式备案买卖合同、未办理预售登记，不享有排除执行的权益，裁定驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，委托律师提起案外人执行异议之诉，请求确认案涉房屋归其所有，并停止对该房屋的强制执行措施。 案件难点剖析：法律与证据的双重挑战 法律适用争议大 以房抵债是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中可以排除执行的情形，在司法实践中存在较大的裁判分歧。而且案涉房屋未签订可备案的商品房买卖合同、未办理产权登记，原告仅持有抵债协议，对方抗辩双方仅为普通债权债务关系，不享有物权期待权，这使得案件的事实认定与法律适用都面临很大难度。 证据链梳理要求高 要想胜诉，需要证明三层事实。首先，原告与第三人之间的基础工程款债权要合法真实且已到期；其次，以房抵债协议要在查封前自愿签订，不存在恶意串通规避执行的情形；最后，原告要在查封前已合法占有案涉房屋，且未办理过户非因原告自身过错。这就需要将跨度近10年的施工合同、付款凭证、结算协议、交房材料、物业费缴纳记录等全部材料形成完整闭环证据链，任何一个环节的证据有瑕疵，都可能导致诉求不被支持。 程序逆转难度大 执行异议阶段法院已经作出了不利于原告的裁定，在异议之诉阶段，就需要针对性地回应异议裁定的核心理由，提供更充分的事实依据与法律论证，才有可能推翻此前的认定，逆转裁判结果。 律师策略：证据与法律的完美结合 证据体系构建：闭环证明核心事实 律师接受委托后，全面梳理了案件全周期的证据。一是整理了案涉两份供水工程施工合同、竣工交付凭证、全部工程款支付流水，有力地证明了原告对第三人享有近千万元合法到期工程款债权；二是提交了以房抵债协议、房屋价值评估报告，证明抵债行为发生在房屋查封前，对价公允，不存在恶意串通的情形；三是收集了业主信息登记表、物业服务协议、物业费缴纳收据、房屋装修照片，证明原告在查封前已实际合法占有房屋；四是举证说明未办理过户系因第三人项目手续问题导致，原告对此无过错。完整的证据链为法院的事实认定提供了坚实的支撑。 法律论证突破：厘清裁判规则争议 针对以房抵债能否排除执行的核心争议，律师结合民法典关于物权变动区分原则、最高院相关裁判指导意见进行了充分论证。明确指出以房抵债协议只要是查封前双方真实意思表示、对价合理、且已实际交付房屋，抵债权利人享有的物权期待权应当优先于普通金钱债权予以保护，有力地回应了被告关于“以房抵债仅为普通债权”的抗辩意见，为法院的法律适用提供了清晰的逻辑支撑。 庭审精准抗辩：成功逆转不利结果 在庭审中，律师针对执行异议阶段的不利认定，围绕证据的关联性、合法性逐一回应对方的质证意见，清晰地说明了案涉房屋未办理过户的责任归属。最终，律师的全部主张均被法院采信，不仅成功排除了案涉房屋的执行，还通过判决直接确认了原告对房屋的所有权，为当事人挽回了价值超五百万元的财产损失，完全实现了委托人的诉讼目的。 案例启示：合法权益需积极维护 从这个案例中我们可以看出，在面对复杂的法律纠纷时，证据的收集和整理至关重要。同时，对法律条文的准确理解和运用也是胜诉的关键。当我们的合法权益受到侵害时，要及时采取行动，积极寻求法律帮助。在以房抵债这种常见的债务处理方式中，为了避免类似的纠纷，当事人在签订协议时要明确各项条款，确保协议的合法性和有效性。在履行过程中，也要及时办理相关的产权登记手续，保障自己的权益。希望大家能从这个案例中吸取经验教训，在遇到法律问题时，能够冷静应对，维护自己的合法权益。